2016年8月31日 星期三

「堅離地」商場

由於網主的電腦再一次故障,在沒法存取相片的情況下,只好找一些輕鬆的題目,以維持網誌的文章數量。

香港商場眾多,其中有不少商場不設地舖,所有商業設施都設於地面以上的樓層。本文將探討有關現象。


地面交通設施上蓋
香港有不少巴士/小巴總站上蓋建有物業,包括不少商場,因此這些沒有地舖的商場自然是「堅離地」商場了。

金鐘廊
這是香港少數由政府持有的商場(由產業署負責資產管理,現時由連卡佛投得經營權),也算是香港其中一個歷史最悠久的「堅離地」商場吧。

南豐中心/荃灣新の城
另一個有多年歷史的「堅離地」商場,是荃灣地鐵站公共交通交匯處上蓋項目,亦設有天橋連接地鐵荃灣站和周邊建築,其中荃灣新の城前身是華潤的國貨公司。在大欖隧道、東涌線和西鐵和通車前,荃灣是來往屯門、元朗、天水圍、青衣和市區的其中一個主要轉車點(另一個是葵芳),而商場下方的荃灣地鐵站公共交通交匯處及附近巴士站提供多條來往屯門、元朗、天水圍和青衣的巴士線,因此轉車客都會經過商場。即使大欖隧道、東涌線和西鐵通車後轉車客大減,這些地區的居民仍不時會到荃灣消費。

滙景商場
藍田站公共交通交匯處的上蓋項目,中央被連接觀塘線藍田站和藍田「山上」的天橋系統貫穿,不過來往地鐵站和藍田山上的出入口過於接近,未能將人流帶到商場其他角落。

上水廣場
建於「新」的上水巴士總站上蓋(原來的巴士總站在新運路),由於設有天橋連接東鐵上水站和附近商場,加上是最接近羅湖的大型商場,因此吸引自由行旅客光顧,近年商場亦開設不少針對自由行旅客的商舖。

馬鞍山有不少「堅離地」商場,其中在交通設施上蓋的,有以下兩個:

馬鞍山廣場
商場下是小巴總站,和住宅大堂(因此它也可歸類於第三種),其實商場並不是沒有條件開設地舖的,因為商場前臨有十多線途經的巴士站、小巴站,但在兩個屋苑大堂、巴士小巴站和小巴總站之間的空間卻只用作觀光升降機大堂,可算是十分浪費。

新港城中心四期
如不計社區設施(郵局、民政事務署)和街市,新港城中心可算是區內最大的「堅離地」商場,由於設有天橋連接馬鐵馬鞍山站、附近屋苑和商場,加上規模龐大,商舖多元化,也設有區內唯一的戲院,因此吸引區內居民光顧。商場正進行翻新工程,以業主恒基兆業以往在將軍澳新都城中心二期的「往績」,令網主擔心開始老化的商場噴泉會被拆除。

連理街
位於坑口站旁的商場,是坑口站公共交通交匯處的上蓋項目(商場上方是住宅蔚藍灣畔),以網主眼光看,連理街與周邊的公共交通設施的連繫算是較差,比對同樣是港鐵商場的PopCorn,後者除了和將軍澳站無縫連接,亦設有出入口連接將軍澳站公共交通交匯處,而連理街和坑口站/坑口站公共交通交匯處之間是沒有冷氣的通道,不過由於商場設有天橋連接附近屋苑和商場,途經商場亦是較直接前往地鐵站的方法,因此人流不俗。

鐵路上蓋
在香港,鐵路結合物業發展的模式在八十年代開始出現,至今已有不少物業落成,其中更有不少「堅離地」商場。

環球商場
其中一個賣散的「堅離地」商場,其實它也可以歸類於之後的一種(物業設施),因為地下被用作寫字樓大堂。商場現時開設不少以外傭為客源的商舖,因此每到周日及公眾假期,都會聚集不少外籍人士(其實香港有不少以外傭為客源的商場,如銅鑼廣場、繽紛購物城)。

德福廣場
大概是港鐵其中一個最成功的商場吧。商場建於觀塘線車廠之上,因此沒有地面商舖。類似的商場還有荃灣線車廠上蓋的綠楊坊,但綠楊坊規模比德福少得多了。

Citylink(前稱連城廣場)
應該是九廣鐵路最成功的商場吧,自兩鐵合併後已交由港鐵管理。商場位於沙田站上蓋,加上商場定位(某程度上也和旁邊新城市廣場放棄出租予部分行業有關),人流興旺。

海趣坊
另一個九廣鐵路商場,建於輕鐵屯門碼頭(總)站之上。在領匯(領展)翻新蝴蝶商場(蝴蝶廣場)前是碼頭區檔次最高的商場。

新屯門中心
另一個九廣鐵路商場,建於輕鐵車廠之上。雖然商場旁是兩個私人參建居屋屋苑(富健花園和龍門居),但由於向龍門路的一邊既沒有升降機,也沒有扶手梯連接,加上兩個屋苑都附設商業設施,因此對這兩個屋苑的居民來說,吸引力不大。

新元朗中心(形點II)
建於輕鐵元朗總站之上的商場,是新鴻基和九廣鐵路合作發展的項目。在西鐵通車前由於位處元朗邊陲,因此人流只犀屬一般。隨區內發展,及西鐵通車,商場設有行人天橋連接西鐵元朗站,加上福田口岸開通後吸引自由行旅客乘車到元朗購物,人流得以提升。

物業設施之上

如心廣場
如心廣場除了是巴士總站的上蓋外,也設有酒店和寫字樓,不過可惜的是酒店大堂和寫字樓大堂設於地下,和商場的聯繫也不夠,加上設計問題,因此商場的出租率一直未如理想,部分樓層的顧客也十分稀少。較合理的佈局是將空置率高的三樓改為酒店大堂及餐廳,而將騰空的空間改建商場。

富輝商場
上面提過馬鞍山有不少「堅離地」商場,在馬鞍山市中心網絡中,其實還有一個較小型的商場,就是新港城中心四期旁的富輝商場。商場是富輝花園的附屬商業設施,設於一樓,地下則為停車場,二樓則是住宅平台。商場設有扶手電梯連接地面和住宅平台,而住宅平台亦設有天橋連接旁邊的新港城中心及對面的馬鞍山中心。大概商場的商舖早已賣散,因此以小店為主,部分商舖也以外傭為主要客源。

從上面可以看到,「堅離地」商場由於在向街的地面不設商舖,大多只有地面出入口(甚至有一些商場如Citylink更不設地面出入口),主要依靠行人天橋與周邊交通設施及物業連接,因此良好的動線設計,有助吸引人流。另外,將物業設施放置在地面,其實並不是一個很好的設計,因為既浪費了地舖人流,也浪費了街舖的價值。當然,除了動線設計外,商舖的種類和商場定位也是吸引人流的重要因素。

8 則留言:

  1. 要有成功的商場,真係好難!
    除地点外,更要有人流帶动入去!
    若冇的話,就要成為特色商場!
    否則,死緊!
    另外,冇大業主主动攪,散場多數死!
    不同发展商亦有分別:較成功的只有太古ˋ新鸿基、九倉等!其他ㄧ般,特别是長江,very poor!

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    1. 長實的確有唔少失敗商場,賣畀置富後就好少少
      新鴻基其實唔算特別好,將軍澳幾個新地商場之中就只有東港城好D

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    2. 長實根本冇心做商場,只做賣樓,好多靚地点都浪費左,好似金鐘几个場(统ㄧ、海富),环球大厦,红磡都會,匯景等!

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    3. 置富管理D場都好差,差過房署果D添!

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    4. 長實的確係唔識規劃商場,同埋佢以賣樓嘅理念去做,好多商場起完都賣散,例如匯景、新北江等
      房署而家D商場都係將管理外判,有部分的確管理得好嘅,但亦有做得差嘅,所以唔可以話置富管理差過房署

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  2. 金鐘廊雖然由九倉攪已有改善,但仍然唔得,只有食肆較成功!其他舗,舖内買嘢的人不多!
    舖外人流行多,但冇人行入舗!
    人流如水流,太急潤唔到岸边!所以,都係逆流慢慢的人流最旺!

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    1. 作為曾經響金鐘返工嘅人,網主覺得有食肆已經好好啦,你試下平日中午食飯時間去金鐘兜一圈睇下,就算老麥大家樂大快活都排長龍
      當然,響商場角度睇金鐘廊有唔少改善空間

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  3. 匯景广場若不是賣散,由ㄧ個有心有力的發展商做,就不會成為現時這樣!

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