劏場概論

近年香港出現不少劏場，不過劏場有不少問題和風險，本文將討論劏場常見的問題和風險。


劏場，就是大業主將一個面積比較大的物業，分割成若干面積較小的商舖，然後將這些商舖出售予小業主。原來的物業設計上未必有足夠條件當商場（例如北角華匯廣場的M28商場，因所在大廈的地庫及一樓的最高容納人數限制而最終需取消發售），要將物業改裝為商場也需花費大量資源，亦涉及有關政府部門審批（例如消防）。

劏場的設計主要以大業主的最大銷售利益為前提，去為商場作規劃及間舖，而非以商戶、顧客的角度設計，因此不少劏場的裝修不算特別（以節省成本），走廊大多都不算寬闊，也很少提供公共空間（即使原有規劃了公共空間，大概也會被間為商舖以作出售吧）。

一般來說，為方便顧客逛商場，商場的動線都不會太複雜，但不少劏場為了能用盡商場的空間，都會規劃多條走廊，不少走廊更是掘頭巷，走廊也不太寛闊。此外，為吸引投資者，不少商舖面積都較小（所以售價才會較低），因此部分租戶營業時都會佔用走廊，作顯示、擺貨之用。另外，不少劏場雖然商舖面積小，但卻有大量商舖，例如北角和尖沙咀某些劏場就有超過三百間商舖，這麼多的商舖要在市場上吸納租戶，其實並不容易，因此不少劏場的出租率都不高，當顧客在商場開業後看到有這麼多的吉舖，會讓顧客覺得商場很冷清，也就不能吸引顧客再次光顧。

不少商場欠缺一些配套設施，如升降機／扶手電梯、顧客服務台、停車場、卸貨區等，另外亦有建築限制（例如樓層高度、樓板荷重等），因此也較難吸引一些較受顧客歡迎，但對建築要求較高的食肆、超級市場、大型連鎖店進駐（其實這些行業不會在劏場開業，另一個原因是因為業權分散），而因商舖面積普遍較小，甚至部分舖位縱深不夠，限制商戶類型，商舖大多以零售為主，大概是因為租金較便宜，因此吸引不少創業者租賃，不過不少創業者經驗有限，而商場商戶售賣的貨品也缺乏特色（不少商舖售賣的東西都可在其他商場甚至街舖、網購中找到），未能吸引顧客長期光顧。

由於商舖由不同業主持有，每人對商舖的投資取向、價值、要求回報都不同，不過大部分小業主都只是向「錢」看，不會考慮租戶對商場和鄰近商舖的影響，更不會考慮商戶組合了。網主在天水圍曾逛過一個商場，一間中醫藥店的煲藥氣味，傳遍整條走廊，也影響附近商舖的生意。即使有劏場聲稱設有不同主題區，但小業主會否遵守有關主題安排，網主就不得而知了。另外，當小商戶經營開始上軌道時，由於入場門檻不高，容易被他人抄襲。相反地，一些商場設有較專業的招商／租務團隊負責，他們會合理地規劃商戶組合，也會以較低的租金去吸入一些知名、具吸引力的品牌進駐商場，對商場的經營和培育也比一般的劏場好，部分商場更有明確的定位，對小商戶開業更有保障。另外也有投資者會先將商場經營好，待商場上軌道後再作分拆出售，小投資者購買這些商舖，由於已有現成租戶，不用再擔心找人租舖，回報也較有保證。

網主沒有細看劏場的管理帳目，不過一般來說，商場宣傳推廣，費用都由管理費支付，估計由於預算有限，所以不少劏場的宣傳推廣頗為不足，而因為租約條款的不同，部分商舖管理費由業主支付，一些業主不希望額外支付金錢，因此小商戶如要增加宣傳，大概只能聯合其他商戶，集資以進行宣傳推廣吧。而不少劏場由於未完全售出，宣傳商場時，容易將銷售商舖和商場營業混淆，商場的宣傳重點，也要視乎商場有哪些商舖開業，因此要等到有一定的商舖營業才能開展宣傳活動。相反，一些由單一發展商持有的商場，在商場開業前已投放不少資源為商場宣傳，而因為商場開業前已完成商場的招商工作，因此能在商場開業前，針對商舖類型作出宣傳活動，宣傳成效因此比劏場的宣傳有效。

劏場的管理也較一般的商場複雜，由於管理者和使用者（租戶／顧客）沒有直接關係（管理人由大業主聘請，在合約期滿前小業主們可決定是否繼續聘用他們），支付管理費的人未必會知道／理會商場管理好壞，只要不打擾他們就可以了；亦有一些小業主因為商場冷清，好不容易才找到人承租，因此或會縱容／包容租戶一些違規行為。此外，不少業主都不願意為商舖支付額外金錢，因此對於一些維修，因涉及集資問題，或會被拖延，一些影響商場的維修如扶手電梯故障，因涉及銀碼巨大，往往需時很長，甚至因為得不到足夠業主支持集資而令扶手電梯得不到維修的機會。相反，一些單一業主商場的保養情況會比較好，而商場業主也會適時翻新商場，以更換一些老化的設施，及保持商場的吸引力。

其實，投資者購買劏場商舖，無非是希望得到租金，同時亦可享商舖升值潛力。衡量商舖價值，一般採用收益還原法及直接比較法兩種（此段參考自領匯2014/15年報第104-105頁，由於新商場的支出不多，現金流量折現法可簡化為收益還原法。至於餘值法，一般都是用於保險估價，對商舖投資者似乎參考意義不大），其中收益還原法，就是將年收入除以市場回報率，得出的數值為商舖價值，在市道暢旺時，由於預期商戶續租時願意接受較高的租金，又或商戶租約期滿後能以較高的租金出租商舖，市場回報率一般都會較低，一些優質街舖，甚至出現回報率低至1.2%，因此計算得出的商舖價值就會較高；相反，如市道不景氣，商戶租約期滿後可能需要將租金減至一定水平才能吸引租戶承租，市場的回報率便會較高，因此計算得出的商舖價值就會較低。另一個比較簡單的估價方法，是直接比較法，在市場上找尋相若舖位的成交紀錄，根據交易日期、位置（例如是否接近出入口、扶手電梯、升降機、主走廊等）、大小、樓層、舖位設施（例如是否提供升降機）、質素、商戶行業、商場人流等因素，作出調整，以作比較。一般來說，衡量商舖價值都會結合前兩者，例如知道某些商場商舖租金及商舖成交金額，以直接比較法比較各商舖和自己的商舖的分別，以調整成交金額，然後再用調整過的金額計算各商場的回報率，得出的回報率平均化，成為市場回報率，得出自己商舖的大約價值。當然，商舖只要仍未成交，計算得來的數字仍只是數字，只具參考價值，而在市場上，買家的預期價值才是較具意義的，當買家的預期價值比售價高，理性的買家才會購買。由於投資者購買劏場時，商舖仍未出租，投資者只能參考其他商場的舖租，去計算商舖價值，但上面提過，由於不少劏場都會有大量舖位發售，市場或未能在短時間吸納大量租客，部分小業主可能需承受空租期。有時大業主會提供租金回報保證，去吸引投資者，不過如果提供的回報保證比市場回報率還要高，投資者就應該仔細想想了，畢竟天下沒有免費的午餐，網主亦聽聞內地有大業主未能履行回報保證承諾。

此外，不少劏場都在建成前發售，小業主往往只能憑銷售資料去購買商舖，但當大業主修改圖則時，未必會通知小業主有關修改，而銷售資料的效果圖也未必和建成後的實際情況相符，購買「舖花」對小業主帶來額外風險。

國內也有一些商場，由大業主提供招商服務，大業主在一定期限下為商場進行統一招商，但在期限屆滿後由於得不到全體業主一致同意，期滿後大業主沒有再提供統一招商服務，最後原有租戶也因業主們的分歧而相繼離場。而在香港，亦有劏場小業主成立大聯盟，試圖進行統一招商，以吸引大品牌進駐商場，但網主對此有一定保留，因為只要出現分歧，有小業主退出聯盟（例如小業主去世或破產，繼承人要變賣資產），就會令計劃中止。

總的來說，在劏場投資及經營商場，其實需要一定的運氣、經驗與眼光，小投資者如全無經驗，還是考慮其他投資工具和產品吧。而小商戶如欲開業，選擇一些已開業的商場其實比較適合，因為可從觀察看到顧客的類型、消費、商戶的營業狀況等，推斷產品和服務是否有足夠顧客支持。