香港房屋委員會商場雜談

香港房屋委員會（以下簡稱房委會）曾是香港最大的商場業主，即使在2005年將大部分商場售予領匯房地產信託基金，房委會仍然持有一些商場，而近年房委會亦在不少新的公共房屋旁興建商場，以網主這幾年觀察，平均每年最少有一個新商場落成（自本網誌在2007年建立，至今獨立評論過的房委會商場，計有天晴商場、清河商場、牛頭角上邨商場、彩德商場、油麗商場、牛頭角下邨廣場、大本型、晴朗商場、水泉澳廣場及洪福商場，因此網主對房委會的商場也算是有一定研究吧），也算是一個積極的商場開發商吧（在香港一些發展商如會德豐，已有多年沒有新商場落成了）。本文將從房委會及房屋署的架構及營運目標、商場設計、日常營運等評論，並探討種種問題。

註：由於網主未曾在房屋署工作，因此對一些房屋署內部運作不太了解，以下評論僅為網主個人及認識的朋友的見解。


房委會是一個香港政府根據《房屋條例》而成立的法定組織，除了政府官員擔任的主席（運輸及房屋局局長）、副主席（運輸及房屋局常任秘書長兼任房屋署署長）和必然委員（財經事務及庫務局常任秘書長，及地政總署署長）外，其他非官方委員都是由政府任命的，但網主不知道政府是根據甚麼原則、考慮去決定任命這些非官方委員。房委會下設六個常務小組委員會，其中和商場有關的，是商業樓宇小組委員會。從房委會的網頁中可看到，商業樓宇小組委員會的職權範圍（2009年3月27日修訂），是就有關房委會的商業、工業和其他非住宅設施（如停車場、街市、熟食檔，甚至住宅大廈下的平台／向街單位和儲物室）的政策，向房委會提供意見，以期在投資方面獲得最佳收益，及按照現行有關政策行使房委會的權力和職能，以執行以下工作：根據房委會所訂政策和目標，通過工作計劃和監察其成效，並批核財政指標、服務標準和成效指標，以便提交房委會通過；管理及維修房委會的非住宅樓宇，包括訂定租賃及推廣策略、租金和其他租約條款；及訂定受重建、修葺或其他行動影響的非住宅樓宇租戶所獲發的特惠津貼額。這些範圍中，其實沒有一項是協助中小商戶及創業者，因此既然有商業樓宇委員批評房委會沒有協助小商戶，何不將協助小商戶納入房委會商業樓宇小組的職權範圍？（當然，網主對房委會商場協助小商戶在商場創業，其實頗有保留，其中一個原因是房屋署先天問題，稍後會提到）另外，單純追求最佳收益，對商場附近社區居民並無太大好處，也不見得會令商場興旺，如晴朗商場曾先後兩次出現以天價租金投得商舖經營爐具電器，貨品價格自然會提高，對居民來說當然不是好事，而這兩間店舖在經營不足一年後先後結業，亦令網主覺得房屋署有關職員在和有關商戶簽訂租約前有否考慮商戶能否合理營運至租約完結；此外，因為採取公開招標，價高者得的政策，因此在房委會新建商場開業的，大多是本錢較豐厚的連鎖店，因此和舊商場相比，商戶組合欠缺特色，例如油塘站旁的油麗商場和大本型，有部分商戶都在鄰近的鯉魚門廣場開店（如759阿信屋、日本城、榮華中西藥房、大昌食品、麥當勞），對附近居民來說選擇不算多，因此也減低商場的吸引力。其實合理地規劃商戶組合，甚至犧牲部分租金收益，引入一些特色、受歡迎的商戶在商場開店，才會令商場興旺，及對鄰近社區的居民有利，不過因為房屋署是政府部門，要是對部分商戶「讓利」，或會引發貪污、不公平的指控。

從房委會網站中有關連結中看到商業樓宇小組委員會的成員名單，從名單中可看到有社會福利署代表，大概是因為房委會有不少「商業樓宇」都是由社署和認可非牟利團體（如不少辦學團體、營運青年中心、長者中心的團體等）租用吧。另外名單中有不少議員（立法會議員／區議員），不過似乎不少委員都沒有營運商場的經驗，網主沒有出席會議，也看不到會議紀錄，因此不知道他們對商場營運有多熟悉，亦不清楚他們能否提供切實可行的建議。從媒體報導中，部分委員的建議似乎是較民粹化，未必對商場「獲得最佳收益」有太大幫助。

房屋署是香港特區政府下的一個政府部門，是房委會的執行機關，負責制定及推行公共房屋計劃，及處理有關房屋的政策和事務（例如一手住宅物業銷售監管局，就是隸屬於房屋署的）。部分商場由房屋署發展及建築處負責設計，也有外判予建築師樓負責設計，不過像大本型般由建築承判商外判設計，似乎較為少見，也產生不少問題。近年房屋署在商場的規劃上有不少不足之處，網主也曾在網誌批評過，如牛頭角上、下邨重建前有數十間商舖（網主沒有實際數字），但重建後的牛頭角上邨商場和牛頭角下邨廣場合共只得十餘間商舖，也令不少曾在重建前在牛頭角下邨營業多年的老店和特色商店不能繼續經營（華富邨快將重建，網主不知道重建後會否步牛頭角上邨商場和牛頭角下邨廣場的後塵），而牛頭角下邨廣場的設計也浪費了來往九龍灣地鐵站和牛頭角上邨的人流；網主覺得彩德商場和彩盈坊其實應該二合為一，設在盈康樓旁的升降機塔用地及彩禧路公園，以方便彩盈邨、彩德邨及彩福邨居民。天晴商場的位置也有問題。清河商場、晴朗商場在設施規劃上也有一些問題（說起清河商場，大概是房屋署發現清河商場大受歡迎，因此才會在鄰近的祥龍圍邨興建八間街舖，並命名為祥龍薈吧）。

和房委會商場日常營運有有關的，主要是屋邨管理處下屬的商業樓宇支援服務組。房委會的商場，在落成前大多都經過投標，外判予物業管理公司負責日常管理工作（如保安、清潔、基本客戶服務、簡單維修、停車場管理、園藝等，雖說商場保險是由管理公司負責，但房屋署也會自行購買保險），印象中好像也有由房屋署負責日常管理的商場（當然一些保安、清潔、停車場管理、園藝等工作仍會外判予相關的承辦商）。外判的物業管理公司會根據自身條件再將清潔、園藝、停車場管理等工作外判（因為物業管理公司都領有保安公司牌照，因此大多會自行負責保安服務，另外也有物業管理公司設有聯營公司兼營清潔服務），部分物料、商場家具由房屋署負責採購。而設施保養維修及檢查（如空氣調節的設備、消防裝置、食水、污水設施、電力裝置、升降機扶手電梯等）、宣傳推廣活動、租務（包括招租、續租、釐定租金水平）、審批租戶裝修申請（將電力供應申請表及屋邨非住宅單位進行改裝 / 增建工程申請書連同相關圖則遞交，並在完工後遞交改裝或增建工程完成證明書）都是由房屋署負責，其中設施保養維修和宣傳推廣活動都由房屋署外判予專業承判商，並有房屋署職員監督。話說回來，網主有一疑問，就是房屋署和處理租務的房屋署職員，是否需要領有地產代理牌照，因為商場並不是由房屋署持有，而是由房委會持有。

和其他政府部門一樣，房屋署都有輪調制度，當任職至一定年期，就會調到（房屋署或其他政府部門的）其他部門。而由於房屋署以興建公營房屋為主，因此負責商場營運的職位較少，一般都是從管理屋邨的部門調到商業樓宇支援服務組吧（負責商舖估價的，大概是從其他部門如居屋估價的部門輪調吧）。推行輪調制度，原意是防止官員在某職位任職過久，以致有機會利用職權貪污，也讓官員較易成為通才。不過由於營運商場和營運公營房屋是不同的工作，而營運商場在網主眼中是一項較專業的工作，需要一些專門人才（例如商場的宣傳推廣工作其實並不簡單），單靠良好的文件制度，並不足以培訓商場營運人才，更何況公務員制度似乎沒有交接的安排，當有官員調職時，似乎不會向其他同事交接工作，因此這種輪調制度，對營運商場其實沒有太大好處（最近啟晴邨被發現食水管使用含鉛焊料，從「空降」的房屋署署長這幾天在傳媒的表現，也凸顯輪調制度的不足之處）。此外，房屋署職員的薪酬是跟隨公務員體系，因此網主聽說房屋署職員的薪酬較私人公司的高，福利也較佳（如有薪假期及累積假期比一般私人公司職員多，公積金也比強積金優厚）。

公務員制度另一個問題是制度僵化，與時代脫節，例如當不少公司都已採用身體特徵（例如指紋、瞳孔）作出勤（即上下班）紀錄，房屋署仍然只接受較原始的人手簽到作商場前線員工（管理人員、保安、清潔、客戶服務員）出勤紀錄，老實說，人手簽到容易偽冒，而且對於學歷較低的員工（例如清潔），要他們正確寫上上班及下班時間其實不易。另外，由於房屋署採用外判制度，當更換承判商，在交替期間的服務質素或會受影響，而外判制度也不利商場留住優秀的商場員工（原有承判商會遊說一些表現良好的員工跟隨承判商撤離商場，加上舊員工轉職到新公司後年資及年假會重新計算，新公司往往也有自己的班底，未必能接納所有舊員工），新承判商聘請的員工也未必對商場熟悉，需要一定時間才能令日常工作上軌道。而當舊承辦商撤離，也衍生員工安置／遣散問題。

由於房屋署是一個公營機構，因此需負擔社會責任，亦為不少政策和措施進行先導工作，以吸引私人公司跟隨。例如房屋署率先在保安推行三更制（網主從營運角度看，其實兩更制較佳，因為交接時較少出現訊息缺失的情況，跟進問題也較有效）。房屋署在興建新商場時，亦會引入不少環保設施，如使用循環再用木材、天台綠化、空調系統冷凝水及雨水收集系統，經過濾後作灌溉之用，不過網主聽說收集系統沒有消毒設施，因此需定期清洗水缸，以免滋生病菌。此外，綠化天台面積不少，往往耗盡收集得來的循環水，加上冬天能收集的循環水會較少，因此實際上收集系統會接駁食水喉，以應付灌溉需要。

房屋署商場的開支佔收入的比例，在2012/13年度和2013/14年度分別為56.8%及51.5%，如包括停車場，開支佔收入的比例，在2012/13年度和2013/14年度分別為60.1%和54.8%（資料來源：房屋署2013/14年報財務報表第55頁）。相對來說，置富產業信託基金的開支佔收入的比例，在2013年及2014年分別為27.4%及27.9%（資料來源：置富產業信託基金2014年財務摘要，數字包括停車場），而領匯房地產信託基金的開支佔收入的比例，在2012/13年度和2013/14年度分別為32.4%及30.4%（資料來源：領匯房地產信託基金財務摘要，數字包括停車場、街市，開支包括物業經營開支和一般及行政開支），明顯地房委會的商場開支比例比其餘兩個房地產基金的商場的高得多。房屋署也曾作過不少浪費的事，如特地為只有六間商舖的牛頭角上邨商場設計標誌。

總的來說，雖然房委會擁有不少商場，近年也發展不少新商場，不過由於房委會及執行的房屋署有不少先天性的問題，在設計上也有不少不足之處，而因為房委會以「投資方面獲得最佳利益」為前提，因此也衍生一些問題。