2020年11月9日 星期一

2021香港新商場預告

2020年快要結束了,是時候展望2021年,看看2021年將會有哪些新商場。

去年談過的商場有:

1.mallplus
位於灣仔(不少人覺得是銅鑼灣)鵝頸橋天樂里、軒尼詩道交界的商場,前身是卡拉OK店,連接上層只有樓梯,商場業主因此特地加裝扶手電梯。比起銅鑼灣,這處的人流相對較少,加上遠離地鐵站,如沒有較能吸引顧客的商戶進駐,恐怕較難吸引顧客。此外,近期不少社會活動都在港島區舉行,加上近半年以來訪港旅客減少,或會影響租戶進駐的意欲。(按:每年的預告都提到mallplus,不知道商場何時才能開業)

2. Ocean PopWalk海天晉匯
位於嘉悅後方海天晉的基座商場,離港鐵站較遠。由於旁邊市鎮公園仍未動工,而北面的嘉悅亦沒有預留通道連接,商場大概會像對面帝景灣商場般,不能直接從至善街前往,而需從唐俊街前往,但商場卻只面向市鎮公園。新鴻基在區內擁有不少商場,其中商場斜對面是PopWalk3,不過距離較遠也沒有通道可以直接連接,似乎不能產生太大的協同效應;加上區內有不少商場,如Monterey Place就引入了驚安之殿堂,如沒有特色的租戶,要從區內一眾商場中突圍會有一定難度。

 3. 煥然懿居商場(名稱有待確定)

位於紅磡馬頭圍道煥然懿居的基座,面積約三萬三千多平方呎。項目前身為唐樓,因唐樓倒塌而由市區重建局重建。商場附近為工廠區,也有數幢寫字樓,一街之隔是紅磡廣場,為區內較大型的商場,由於業權分散,商場定位不清淅,有針對上班族的、有針對商業客戶的,也有手機電腦周邊產品、教育、夾公仔機舖、甚至社區組織、區議員辦事處等。附近開業數年的昇御商場則越做越頹(不過和地理因素也有關係)。市建局有不少和其他發展商合資持有的商場,網主評論過的就包括利東街K11購物藝術館荃新天地,這些商場都是由私人發展商負責招商和管理(當然市建局也有話事權),而市建局會將一些規模較小的項目(如網主曾介紹過的西九匯)整體出售,甚至會將商舖拆售,但從商場看到的招租廣告看市建局似乎打算持有商場。雖然商場已落成年半,但至本文發表時仍未看到有商舖成功租出(據說大家樂已租用商場某舖,而鄰近寶怡大廈一樓的分店已於2020年2月結業)。

4. Ladies Mall

位於旺角M1酒店基座的基座商場,樓高三層(地下、一樓及二樓),估計面積約為一萬多平方呎,算是小型商場吧。商場位於快富街和通菜街交界,門前為小巴站,附近也有不少巴士、小巴途經,而地鐵站B2出口離商場亦只有一分鐘路程。商場由利嘉閣(工商舖)包裝及招商。一般地產代理以商舖買賣為主,招商相對大地產商業主,成效較差,亦以小商戶為主,而走女士主題的商場,一街之隔的西洋菜南街就有旺角中心及新之城,其中新之城近年出租率都不太理想,而旺角中心的小商戶也因網購盛行而大受打擊,近年靠引入小食店而翻身,因此商場如只引入女士服飾,沒有較具吸引力的商戶進駐,在競爭激烈的旺角區較難吸引顧客。另外,社會運動及疫情下旺角人流減少,街上也有不少吉舖,要引入租戶可能也有一定難度。(後記:商場已於2020年12月開業,但二樓租予健康運動用品店)

5. 皇后山商場(名稱有待確定)

前皇后山軍營用地,用以興建公共房屋,包括皇后山邨和山麗苑。商場面積一萬二千多平方米,由於周邊都沒有零售設施,而屋苑位置較為偏僻,因此預計商場會走民生路綫,主要客源為兩個屋苑的居民。網主亦預計會吸引天價爐具店以短租形式搵快錢。

6. 雍明商場(名稱有待確定)

位於將軍澳雍明苑向海一邊的,面積約五千平方呎的小型商場。雖然商場離港鐵站和巴士站較遠,但由於前面是海濱長廊,因此人流尚算不錯,只是房署沒有專門的招租部門,如以投標形式招租,可能會吸引天價爐具店以短租形式搵快錢。
說起房署,有時網主不明白房署的規劃,牛頭角上下邨重建前有多間商舖,但重建後卻因附近有多個零售設施而只興建兩個小型商場,而鑽石山綜合發展區(見下段)地理條件優越,卻只興建十多萬平方呎的中小型商場,雍明苑附近有不少商場(如五分鐘步程以內就有翩滙坊、Savannah Place和Capri Place,將軍澳站一帶亦有多個商場),而對面怡明邨亦有商舖丟空多年未曾租出,但興建雍明苑時竟然規劃了商場,實在令網主費解。

6. 海達商場(名稱有待確定)

位於西北九龍填海區海達邨的配套商場,設有行人天橋連接南昌站上蓋商場V Walk,亦將設行人天橋連接周邊屋苑(包括和海達邨相隔西九龍公路的海盈邨和凱樂苑),附近亦有中小學,屋苑亦設有巴士總站,因此網主估計商場客源應該不俗吧。網主亦預計會吸引天價爐具店以短租形式搵快錢。

7. 白田商場一期
白田商場自2018年被房署收回後,在2019年2月拆卸重建(基座將會是二期商場,預計將於2023年落成),而旁邊的地盤及對面的地盤則興建新的公屋和商場。商場可出租面積約五萬多平方呎,以實用率六成估計商場面積約九萬多平方呎,算是小型商場吧。雖然第9座亦有街舖,但第9座已納入重建計劃,因此網主估計商場落成後,或會預留部分商舖供第9座商戶承租。商場和港鐵站和主要街道都有一定距離,加上白田以住宅為主,估計商場的主要客源為附近居民吧。也許亦會吸引天價爐具電器店投標。

以下是去年沒有談過的商場:

1. 恒大.睿峰商場(名稱有待確定)
位於長沙灣東京街、元州街交界,為恒大.睿峰的基座商場。項目前身為懷德工業大廈,拆卸後重建為住宅。商場走文藝路綫,只是一站之隔已有D2 Place系商場,而商場規模不大,近年亦越來越多走文藝路綫的商場,而社會運動後亦令不少人對內地企業存有戒心,且看恒大能否「打造」吸引人流的商場。

2. 利奧坊三期
由舊樓改建而成的利奧坊.曦岸,基座為利奧坊商場三期,位於一期商場旁。一、二期先後於前年及今年年初落成,但人流不多,其中一期聖安娜餅屋似乎已結業。一、二期商場以食肆為主,但在疫情打擊下食肆生意大受影響。雖然大角咀近年有不少酒店落成,但在社會運動及疫情下遊客大幅減少,加上商場遠離地鐵站,入口也不在主要大街(大角咀道),因此商場可能不能依靠內地客源,似乎需要在宣傳推廣方面花多一些資源,及引入特色店舖,以吸引顧客前往。由於商場不設停車場,相信商場會和一、二期商場一樣,與港灣豪庭廣場合作推出泊車優惠。

3. 裕雅苑商場(名稱有待確定)
位於東環旁的資助房屋附屬商場,面積約1250平方米。其實商場附近東環已有一個小型商場,東環旁的昇薈也有一個小型商場,網主不知道為甚麼房署要在裕雅苑興建商場,不知道超級市場會否進駐(畢竟兩大超市連鎖集團已分別在鄰近兩個商場開設分店)。網主估計大概商場會吸引天價爐具店以短租形式搵快錢吧。

4. 啟鑽苑商場(名稱有待確定)
位於前大磡村、沙中綫鑽石山站以南的公營房屋附屬商場,面積約十六萬平方呎。商場連接觀塘綫、屯馬綫交匯的鑽石山站,地利位置優越,其實可以興建旗艦級商場,因此網主覺得房署只興建十六萬呎的商場似乎太保守了,當然,房署似乎在經營地區商場方面有點有心無力(看看大本型就明白了,無論設計規劃和營運都有不足之處)。
話說回來,網主不明白為什麼商場所在屋邨,一期兩幢樓宇已差不多建成,但到網主發表文章時仍未有名稱(後記:在本文發表後約兩個月後,2021年1月12日才公佈名稱為啟鑽苑),反而旁邊啟翔苑在打樁前已得到命名。

5. 裕民坊Yue Man Square
位於凱匯基座的商場,大概是因為市區重建局需屣行安置同仁街臨時市場檔戶的義務,所以商場由市區重建局持有吧。商場設有大型巴士及小巴總站,將安置以同仁街及裕民坊為總站的巴士、小巴綫,亦興建行人天橋連接周邊。在下班時間,裕民坊的小巴綫都大排長龍,加上觀塘半山有不少居民,因此商場客源應該不俗。只是市區重建局在招商方面似乎較為緩慢,如煥然壹居和煥然懿居已入伙多時,但商場仍未開業,未知會否影響商場的開業時間。

6. Wetland Seasons Park商場
位於天水圍北,以街舖為主的商場,除服務住宅居民外大概可以吸引對面慧景軒的居民和旁邊濕地公園的遊客吧。從新地往績似乎以引入連鎖店為主,如非疫情影響大概也會引入跨境巴士公司吧,只是商場位置較為偏遠,而天水圍北亦有不少商場,不知道能否吸引其他顧客呢?

網主印象中就只有這些了,如有遺漏,歡迎指正。

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