紙上談兵看水泉澳廣場

2014年將有多個商場落成，其中在水泉澳邨（下稱屋苑）的水泉澳廣場（下稱商場），房署已公開了招商小冊子。從招商小冊子中，可看到不少東西。

相關連結：http://www.housingauthority.gov.hk/common/pdf/commercial-properties/shopping-centres/shopping-centres-under-construction/shui-chuen-o-plaza.pdf



商場坐落在水泉坳旁，屬水泉澳邨二期發展。商場樓高三層，提供58間商舖（招商小冊子將欣泉樓外的商舖計入，所以小冊子中商舖數目為59間，不過網主覺得這間商舖不在商場範圍，因此把它剔除，除另外註明外，以下有關商場的討論將不會包括這間商舖），總商用面積約為七千六百平方米。（如將在欣泉樓外的商舖計入，總商用面積則約為七千七百平方米）

屋苑分四期落成，最快入伙的應該是一期吧，因此小冊子中亦提到「當水泉澳廣場落成時，由於毗鄰的水泉澳邨二期至四期仍在興建中，房委會須沿建築地盤豎設圍板，直至工程完成為止」，看來雖然商場屬二期建築，但商場應該和一期同期入伙，而根據房署往常做法，商戶會按照屋苑入伙進度而獲寬減部分租金，直至屋苑全部入伙為止。

商場分南北兩部分，北部是在水泉澳公共交通交匯處和河泉樓之間，地勢較低，樓高三層（地下、一樓及二樓），而南部則在月泉樓及清泉樓之間，樓高兩層（一樓及二樓）。兩部分靠一條兩層高的天橋連接，從平面圖看這條天橋其中一邊是商舖，另一邊是單邊走廊，而二樓天橋外是園林平台，因此似乎二樓的天橋沒有提供空調，不過似乎二樓的天橋比一樓的闊。

商場在屋苑地勢較低的地方，雖然商場南部連接商場地勢較高的第一期，不過小冊子中沒有亦沒法繪畫到各期之間地勢的不同，從小冊子中也看不到商場與其他各期之間的連接，因此網主未能估計從其他各期（尤其是第四期）到商場是否便捷。而從公共交通交匯處開出的巴士，估計會先駛上欣泉樓，然後離開屋苑，途中在商場附近沒有分站，而從外區進入屋苑的巴士，會先停欣泉樓，然後才返回總站，途中在商場附近亦無分站，因此可能會減低居民到商場的意欲（參考以慈雲山（中）巴士總站為總站的路線，巴士會先在慈雲山中心外落客，然後駛上慈正邨，然後才回到慈雲山中心下面的總站，而慈雲山中心設有扶手電梯接駁到慈愛苑和慈正邨，因此吸引了住在較高地勢的居民先光顧慈雲山中心才回家。話說回來，把公共交通交匯處設在地勢較低的地方似乎不太環保，因為巴士要先繞上較高地勢的地方上落客，白白耗費燃料，也加重碳排放，而網主聽說在四期對上可能會有五期發展，那時巴士還要白走多一段路）

商場北部雖然在公共交通交匯處旁，不過從小冊子中看到商場和公共交通交匯處之間是一個下沉式廣場，而商場的主入口不是面向公共交通交匯處，可能是避免汽車廢氣湧入商場吧，不過商場三間商舖卻是面向下沉式廣場的，也在下沉式廣場和商場內設有出入口。北部地下設有上落貨區，不過雖然車位後有通道前往商場，但如要使用升降機，似乎需要從車位前經車路前往升降機大堂，這種設計除了沒有採用人車分隔的理念外，亦可能會對送貨工人構成危險。商場北部設有十部升降機（其中包括貨運升降機和消防升降機），以面積不算大的商場來說算是罕見吧（印象中面積大約是商場六倍多的大本型也沒有這麼多升降機），可能房屋署預計水泉澳邨的居民都會使用商場的升降機來往公共交通交匯處吧。相對來說，南部只有四部升降機，其中包括了一部消防升降機，不過南部只有兩層商業設施，看來南部應該有其他樓層和設施吧，要不然只有兩層的南部安裝了四部升降機似乎過多了。雖然商場安裝了這麼多升降機，不過商場的扶手電梯卻沒有這麼多，從小冊子平面圖看到南北兩部各有一對扶手電梯連接上一層。商場北部地下中間設有一個中庭，中庭上方是空廊，看來中庭可以提供活動表演場地。

街市設在南區一樓，是以整體承租形式經營，即由一個包租公租下整個街市，再將檔位分租予經營者。雖然街市設有多個出入口，不過在扶手電梯旁的出入口（緊急通道？）似乎比較狹窄，闊道可能比一條扶手電梯還要窄一點，而扶手電梯旁通道升降機大堂和街市正門的通道似乎也不寬闊，看來和扶手電梯相若。

商場二樓南北兩部分別設有一個園林平台和園林廣場，其中南區的園林廣場在中間，而商舖就分佈在兩邊，園林廣場似乎和商場以玻璃相隔，也減低顧客可達性。

房屋署招商時，會規定商舖的經營行業，從小冊子中看到商場規劃了一間銀行，不過以現時銀行的保守作風，連晴朗商場也沒有銀行，規劃了作銀行的商舖最後被759阿信屋租下，網主不肯定這個商場能不能吸引銀行進駐。（其實銀行除了為居民帶來便利外，亦方便小商戶，不過現時不少銀行都不會開設新分行，即使在新區域，亦只提供提款機服務，網主有時質疑，香港是否仍然是金融中心，如以服務時間比較，深圳有銀行甚至會安排兩間附近的分行在星期六和星期日輪流營業，香港在這方面明顯比深圳落後）從小冊子中看到飲食有關的店舖共有12間，扣除街市後，佔商場面積五分二強，或商舖數目的五分一強，以比例計算還真算多。

商場在南北兩部每層各設有男女洗手間，而育嬰室則設在北區的地下、一樓和二樓，無論以數量和面積比例計算都比房屋署不少商場多（如大本型就只得一個，還要在差不多頂層）。商場的診所區域（基本上除大本型外每個有一定規模的公屋商場都設有診所）在二樓天橋和南區，不過奇怪地診所旁還有一間商店（如果將220號舖改為診所，而217號舖改為零售可能會好一點），而洗手間似乎距離診所有一段距離，從平面圖看診所內似乎也沒有洗手間，對於有特殊需要的使用者（如驗尿）似乎不太方便，而網主認為商場應為診所區域提供獨立的洗手間，以減低顧客感染的機會。

商場沒有標示停車場位置，網主懷疑明泉樓基座是停車場，而網主也不肯定街市下面是否設有停車場。

因為商場的地理位置和規模，加上是房屋署的商場，網主對商場其實沒有太大期望，不過網主要是有空，還是會抽空到商場看看的。