和風美食商場——啟岸巷子

2021年下半紅磡（鶴園）先後有兩個小型商場開業，其中本文介紹的，是由恒基地產發展的啟岸巷子（以下簡稱「商場」）。

商場位於啟岸（以下簡稱「項目」）基座，位處馬頭圍道／庇利街／崇志街交界，附近有多綫巴士、小巴途經。前往商場，可乘搭途經馬頭圍道（紅磡段）、漆咸道北、庇利街的小巴、巴士，在庇利街站、佛光街站、新柳街站、北拱街站及崇潔街站下車，再步行到庇利街／馬頭圍道的商場入口，其中從又一城開出，途經又一村、花墟、九龍城的2號小巴，及從廣播道開出的13號小巴，更在商場外設站。如乘搭港鐵，可在屯馬綫土瓜灣站下車，從D1出口左轉，沿馬頭圍道一直走（留意到達馬頭圍道／漆咸道北交界處後，不要靠右上斜到漆咸道北），到新柳街／機士利北路交界處，斜對面就是商場了。雖然商場離港鐵站入口稍遠，不過由於附近有多綫巴士小巴途徑，交通尚算方便。由於商場不設停車場，駕駛者需要將車輛泊在附近的停車場（如環海．東岸、陽光廣場或昌盛金舖大樓）再步行前往商場，又或冒被抄牌風險停在商場外的庇利街（由於馬頭圍道較為繁忙亦有不少公共交通途經，崇志街亦較狹窄，晚上亦有垃圾車收集項目垃圾，網主強烈呼籲不要泊在這兩條街道）。

馬頭圍道有多綫巴士途經，部分路綫更加商場附近設站

馬頭圍道有多綫巴士途經，部分路綫更在商場附近設站

位於商場外的小巴站

土瓜灣站D1出口距商場約數分鐘步程

商場向庇利街一邊，不時泊了私家車

項目前身是馬頭圍大廈，經收購後拆卸重建而建成，項目呈長方形。商場部分在2021年8月尾配合商戶開業而開放。商場樓高兩層，面積約三萬六千呎（根據恒基的出租物業網站，商場面積為36663平方呎），算是一個小型商場吧。

項目由恒基旗下的尊家管業有限公司負責管理，而根據網主觀察，商場似乎是由恒基旗下負責管理商業設施的冠威管理有限公司負責管理（網主曾看到商場某處掛上冠威的巡邏簽到簿）。其實以面積這麼小的項目來說，分開兩間不同的公司管理效率實在不算高，例如商場需要佔用額外空間放置管理處、保安控制室等管理設施（現時疑似利用一樓電訊設施房作管理處，及以地下一間吉舖作保安室），亦需要額外聘請人手，如由同一管理公司管理，商場部分不需要額外聘請物業經理和物業主任，每更可能只需聘請1.2保安（商場由一個保安負責，在該名保安用饍、如廁、放假時由其他保安頂替，以每周一天例假、每年7天年假及14日法定假期計，需要0.2個額外保安作替假用），控制室及保安主管由住宅部分兼顧，因為崗位員工放假而需要0.2個保安員頂替，這0.2個保安員可與聘用兼職保安員，又或與住宅部分合聘一個；如分開管理公司管理，除了要額外聘請物業經理和物業主任（可與其他物業分擔，例如商場不遠處的傲形設有地舖）外，所需保安人手亦較多，每更最少需要2.4個保安，一個在控制室當值，另一個則在禮賓部當值、定時巡邏及頂替控制室，加上替假約需0.4個保安），在處理事件和投訴時可能因管理處職員不在場而令處理時間較長，在處理住戶與商戶之間的衝突時更有機會出現互相卸責、投訴無門的情況。當然，如業主打算將商場整體或分拆出售，則另作別論。

疑似為商場管理處，位於一樓，面積頗細

疑似為商場保安室，位於地下「巷子」某吉舖

商場上方為住宅，未來或可能要處理住宅與商舖間的矛盾（例如噪音問題）

商場坐南向北，除向北的庇利街和向西的馬頭圍道面向馬路較為開揚外，崇志街為一條狹窄的私家街，而南邊則緊鄰兩幢住宅（分別為馬頭圍道寶怡大廈，以及崇志街明華閣）。雖然向馬頭圍道一邊為向西，不過由於向西的一邊不寬闊，加上西邊入口上方為上蓋住宅，遮擋了西斜陽光，所以和同期落成的煥然懿居相比，受西斜影響較少。

巷子西邊入口上方為上蓋住宅，遮擋了西斜猛烈的陽光

和商場一街之隔的崇潔街以美食聞名，其中加太賀更在崇潔街大半條後街佈置成和風步行街，大概是商場業主擁有豐富的租戶組合，旗下也有以美食為主的商業設施（例如尖沙咀棉登徑8號凱譽基座、大角咀利奧坊），加上香港人喜愛日本，所以商場包裝成和風商場，除商場以和風裝飾設計，在商場開業前亦將大部分商舖的櫥窗貼上仿日本食肆相片的招租告示（這款貼紙似乎只在商場使用，網主在其他恒基商場，包括較具規模的新港城和新都城都沒有看到），而在2022年1月更在巷子上空掛上燈籠，及放置居酒屋等坐地裝飾，自此吸引了不少人到場打卡。

崇潔街後街大部分舖位為加太賀

商場仿日本食肆的招租貼紙

工人掛上燈籠

每逢假日，都有不少人特地到場打卡

商場大量採用木條裝飾

商場大量採用木條裝飾

商場地下大致分為三部分，分別是面向庇利街及馬頭圍道的街舖、連接馬頭圍道與崇志街的一條巷子（以下簡稱「巷子」，兩旁設有商店），及巷子與庇利街之間的室內商場。商場的動綫約為D形，在巷子兩邊為商舖。項目的公共設施及機電設施如垃圾房、走火樓梯、中電變電站則放在向崇志街的一邊。商場向庇利街的一邊，從馬頭圍道向崇志街方向計，分別是吉舖、住宅入口、手作功夫茶、林盛斌的852便利店、售賣各種酒的Whisky Boutique、在重建前已在馬頭圍大廈開業的新港地產（網主忘了其前身名字，好像是太陽？）、從附近搬來的置高地產，及日本料理榛，除手作功夫茶外其他店舖均在室內商場設有出入口，而榛亦在崇志街／庇利街交界轉角位設置露天用餐區，大概因為垃圾車收集垃圾問題而以竹子包圍（下面會詳談）。和近年大多數採用地舖設計的商場一樣，商場的地舖都沒有簷篷（反而同樣由恒基發展，位於商場附近的傲形地舖，以及北角的君譽峰基座商舖（本文發表時基座商舖仍未有商舖開業），店舖上方均設有玻璃簷篷），在酷熱、多雨的日子可能對顧客帶來不便。另外，住宅入口正對庇利街過路處，從商業角度看其實頗為浪費，因為過路處人流通常較高，如將住宅入口放在人流較少的巷子內又或將住宅入口搬到平台，相信租金收入會較高吧，亦可令商場更多人前往，當然，如要將住宅入口放在平台，商場可能需要24小時開放，電費支出亦因此會增加。商場在庇利街入口上方設有LED顯示屏，循環播放商戶廣告，不過這段庇利街相對馬頭圍道來說不算繁盛，而馬頭圍道也有較多公共交通途經，將電子顯示屏放在較接近馬頭圍道一邊似乎較為適合。

商場地下平面圖，上方是一條露天「巷子」，中間為室內部分，下方及右邊為街舖

商場向庇利街、馬頭圍道的一邊，為街舖式設計

除商場和住宅入口設有簷篷外，商舖上方都沒有簷篷

商場室內入口與住宅入口之間是茶飲店，不時有顧客在門外等候

榛的露天用餐區域以竹子包圍，網主估計目的為減少晚上垃圾車收集垃圾時對顧客的滋擾

商場入口旁上方是電子顯示屏，不時播放商戶廣告

地下室內部分動綫呈丩形，其中下方為商場在庇利街入口，而上方則為「巷子」的出入口。室內部分向庇利街一邊，為庇利街地舖的另一邊入口，另一邊則是室內店舖。除上面介紹過的街舖外，室內部分現時開業的店舖亦有Chip in炸魚薯片店、The Grove台式餐廳和利津凍肉食材Frozen Legend，本文發表時稲荷屋食材店正在裝修（註：該店已於本文發表後數日開業，網主懷疑這店為鳴虎關連公司）。

地下室內部分

室內部分向「巷子」的入口一

室內部分向「巷子」的入口二

室內部分向庇利街入口，旁邊為連接一樓的扶手電梯。庇利街入口前設有階級。

庇利街入口旁邊安裝了圓型LED屏幕，而入口則安裝了
自動門

庇利街入口旁的電子水牌

巷子部分位於商場西部，連接庇利街及崇志街，重建前為馬頭圍大廈的一部分（馬頭圍大廈與寶怡大廈、明華閣之間原有一條巷子連接馬頭圍道與崇志街，現為巷子的街舖），兩旁分別是位於啟岸基座的商舖，及獨立的兩層高商業大樓（天台則為綠化空間，不過從大廈公契圖則，似乎天台沒有樓梯連接，網主不知道管理公司如何保養綠化空間）。馬頭圍道入口設有上蓋，連接巷子和室內商場入口，而近崇志街一邊因一樓設有連接天橋，因此也有上蓋，其餘部分俱為露天無上蓋的通道。目前開業的有剛於4月10日開業，藝人193@ERROR有份投資的Tanuki Cafe、伊間珈琲、鳴虎拉麵及鳴虎石頭燒、在恒基K Plus和沙田中心亦設有分店的阪神，及上面提過的稲荷屋食材店。和上面提過的街舖不同，巷子兩旁的店舖上方設有約十多厘米（網主目測）的簷篷，不過也不能完全遮蓋行人通道，其中馬頭圍道入口更位於上方斜頂結構末端之下，而斜頂末端沒有接水設施，當下雨時斜頂會變成「雨水放大器」衝擊簷篷。巷子闊度約為三米多，其實不算寬闊，而部分店舖亦將玻璃門向外打開，從而令通道收窄，加上如巷子兩旁商舖完全開業，排隊等候的人龍或會阻塞通道。

巷子向崇志街入口，設有數級樓梯，雖然設有盲人引路徑，但卻沒有提供無障礙通道

巷子近崇志街一邊，左邊開設了Tanuki Cafe，開業初期吸引不少粉絲光顧

巷子向馬頭圍道入口

巷子向馬頭圍道入口

巷子移植了一棵樹

一樓的動綫相對簡單，約為一條口型，其中南部為為兩層高獨立商業建築的上層，向巷子一邊設有一條露天的走廊，現時在向崇志街一邊開設隱町（為商場第一間開業的商舖，本來是只做晚市的日式食肆，但在第五波疫情期間曾短暫在日間開業），及在向馬頭圍道一邊開設RIM COFFEE。從公契所見，獨立建築不設樓梯，只靠兩條連接的天橋連接（因此網主不知道管理公司如何保養獨立建築天台的綠化空間，可能要經由天橋的玻璃上蓋前往）。一樓北部則為室內商場部分，室內部分與南部之間為巷子上方的露天部分，現時只有Kakura日式食肆（為隱町的姊妹餐廳）開業，而本文發表時Still Tapas x Japanese仍在裝修中。除了室內部分外，部分商舖設有露天區域，不過向崇志街的兩間舖位，下方面向垃圾房（下面會再詳談），在每晚垃圾車收集項目垃圾時，或會引起衛生問題，因此這幾間商舖其實不宜設置露天區域。商場有一對扶手電梯連接地下，不過地下一邊過於接近商場大閘，當商場大閘落下後，就不能從扶手電梯前往一樓，只能使用升降機及走火樓梯離開。從平面圖所見，13號舖為L形設計，惟近12號舖的一邊似乎不設緊急出口，這一區域似乎不符消防條例規定。

商場一樓平面圖

連接一樓和地下的扶手電梯緊貼商場入口大閘

巷子馬頭圍道入口上方為斜頂結構，下雨天會令雨水經斜面流向巷子一邊，斜頂設計也會帶來維修問題

一樓室內部分

一樓南部

一樓部分商舖設置室外區域

一樓南部與室內商場之間由兩條天橋連接，部分玻璃圍欄貼上和風貼紙

天橋放置了植物。如採用盆景，相信會令商場和風味更濃

項目的垃圾房位於崇志街一邊，位於巷子崇志街入口與庇利街之間的凹位內，為商場和上蓋住宅服務。由於垃圾房面積不大，加上崇志街街道狹窄，垃圾車不能駛入垃圾房。垃圾車每晚約七時多收集垃圾，工人會將垃圾車推出崇志街，加上垃圾桶在日間不時會放在垃圾房外，對旁邊及上方的商舖（似乎規劃為食肆）構成一定的滋擾，亦產生衞生問題。

垃圾房位於面向崇志街的凹位內

日間垃圾桶放置在垃圾房外，有垃圾桶甚至打開

垃圾車每晚七時多都會停泊在崇志街收集項目垃圾

商場洗手間位於一樓東南部走火通道內，另在地面提供兩個無障礙洗手間。大概因為每一間商舖都設有洗手間，因此商場的公眾洗手間面積不大。從平面圖看，女洗手間提供兩個廁格，而男洗手間雖然提供九個尿兜，但由於洗手間不大，尿兜採用前後排列下當一邊有人使用，另一邊或未有足夠空間讓其他使用者使用，而洗手間只提供一個廁格，該廁格面積太小，要進入亦有一定困難。由於廁格空間有限，廁格提供的廁板消毒機放在廁紙上方，當進入廁格時，有機會觸動感應器，浪廢消毒液之餘，亦有機會沾濕廁紙。

男洗手間尿兜採用左右靠牆身排列，惟尿兜之間的空間有限

男洗手間廁格空間狹窄

廁板消毒液採用感應式，在狹窄的廁格內容易觸動感應，繼而釋放消毒液，滴到廁紙架

門鎖採用扭式設計，雖然較為穩固，但上鎖和開鎖需要較大氣力

男洗手間設有兩個洗手盤

男洗手間的和風屏風

商場設有「禮賓部」（顧客服務台），位於地下升降機和無障礙洗手間入口之間。比起恒基旗下不少商場，商場的「禮賓部」設計不俗，不過「禮賓部」甚少有職員當值，因此網主不知道商場如何為顧客提供「禮賓」服務（註：一般的「禮賓」服務由高檔場所如酒店和高檔商場提供，而一般商場的顧客服務台名稱各異，雖然恒基旗下不少商場均將顧客服務台命名為「禮賓部」或「禮賓處」，惟大部分「禮賓部」或「禮賓處」提供的服務實際上與一般商場的顧客服務台所提供的服務並無太大差異，與大眾認知的「禮賓」服務更有頗大出入），而至本文發表時，商場仍未有為顧客提供任何消費、購物和泊車優惠，亦沒有加入發展商的H coins綜合會員計劃。

商場的「禮賓部」設計不俗，可惜甚少有職員當值，亦看不到「禮賓部」提供甚麼服務

總的來說，商場以和風設計，亦引入不少（價錢上）高檔食肆，不過無論在設計和管理上，都有不少不足之處，

相關相片已上載到facebook群組：2022新年、2022年4月、2022年5月