2022年12月7日 星期三

2023香港新商場預告

2022年快要結束了,是時候展望2023年,看看2023年將會有哪些新商場。

去年談過的商場有:

1. 恒大.睿峰商場(名稱有待確定)
位於長沙灣東京街、元州街交界,為恒大.睿峰的基座商場。項目前身為懷德工業大廈,拆卸後重建為住宅。商場原計劃走文藝路綫,只是一站之隔已有D2 Place系商場,而商場規模不大,近年亦越來越多走文藝路綫的商場,而社會運動後亦令不少人對內地企業存有戒心,2021年內地的調控政策亦令不少內房企業出現財困,且看恒大能否「打造」吸引人流的商場,還是將商場出售(甚至拆售)以紓解財困。

2. 利奧坊三期
由舊樓改建而成的利奧坊.曦岸,基座為利奧坊商場三期,位於一期商場旁。一、二期先後於前年及今年年初落成,但人流不多,其中一期聖安娜餅屋及榮式燒雞扒已結業。一、二期商場以食肆為主,但在疫情打擊下食肆生意大受影響。雖然大角咀近年有不少酒店落成,但在社會運動及疫情下遊客大幅減少,加上商場遠離地鐵站,商場入口也不在主要大街(大角咀道),因此商場可能不能依靠內地客源,似乎需要在宣傳推廣方面花多一些資源,及引入特色店舖,以吸引顧客前往。由於商場不設停車場,相信商場會和一、二期商場一樣,與港灣豪庭廣場合作推出泊車優惠。(註:三期商場對面四期項目,設有三層地庫,可能會提供泊車位予商場顧客)



3. 裕雅苑商場(名稱有待確定)
位於東環旁的資助房屋附屬商場,面積約1250平方米。其實屋苑對面世茂旳酒店群基座已設有灣景薈T Bay商場,屋苑附近東環亦設有一個小型商場,東環旁的昇薈也有一個小型商場,網主不知道為甚麼房署要在裕雅苑興建商場,不知道超級市場會否進駐(畢竟兩大超市連鎖集團已分別在鄰近兩個商場開設分店)。網主估計大概商場會吸引天價爐具店以短租形式搵快錢吧。

4. Airside
(註:本文發表時商場已公佈將於2022年12月舉辦市集,唯網主不清楚商場是否全面開放,還是只提供空間舉行市集,因此仍將商場視為2023年才開業)位於啟德城中心北部的Airside,總樓面面積達190萬平方呎,其中商場部分面積約七十萬平方呎。商場位於啟德站旁,亦為啟德地下街的起點,設有地下通道連接啟德站,及行人天橋連接工業貿易大樓及Mikiki。商場除了設計上採用不少綠化、環保設計,也舉辦不少社區活動。南豐集團旗下的商業設施表現不俗,近年亦舉辦不少文藝、創意活動,因此網主十分期待Airside商場。



5. 11 Skies
位於赤鱲角亞洲博覽館附近。商場面積達266萬平方呎,將超越海港城(206.8萬平方呎)成為香港最大的商場。商場設有行人天橋連接亞洲博覽館及新建的麗豪航天城酒店,但離機場較遠,網主亦不知道商場會否與二號客運大樓連接。近兩年疫情肆虐,機場旅客大減,不知道商場開幕時國際(國內)旅客能否自由出入香港,否則可能會繼K11 MUSEA後成為新世界集團另一個生不逢時的商場。

6. Park Yoho三期
位於Park Yoho一期東南,第8座的附屬商業項目。從新地年報中看到商業面積約45000平方呎,只是其位置偏離Park Yoho一、二期(中間相隔一條水尾路),不知道能否吸引一、二期居民前往光顧?可能最後會租予教育機構吧?


7. 上水廣場2
前身為晉科中心的工貿建築,於2018年開始活化成約十四萬平方呎的商場。雖然距離上水站只有約十分鐘步程(和MegaBox與九龍灣站的距離相若,當然由上水站步行前往上水廣場2為一直綫,只需橫過寶石湖邨的停車場車路與穿過寶石湖路的行人隧道,比起九龍灣站步行前往MegaBox直接得多),不過不少路段都沒有上蓋。商場旁為彩園路公屋項目,亦將設有公共交通交匯處,惟該公屋項目可能要到2024年後才落成。上水的商場以往以內地客源為主,上水廣場2附近以往也有一些化妝品、藥房貨倉,甚至吸引水貨客前往,但自疫情後內地旅客已幾近絕跡,因此商場業主或等到兩地恢服通關才考慮開放商場。其實商場斜對面為上水至元朗單車徑的起點,如能在街舖引入單車有關商店甚至針對單車客的商舖,可能會吸引一定客源吧?只是商場對出為石上河,商場較易受西斜影響,可能需要提供緩解西斜影響的設施。

8. 星凱.堤岸商場(名字有待確定)

由內房中洲集團發展的星凱.堤岸,位於火炭站旁。基座設有約十萬平方呎的商場。火炭工業區一帶零售設施不足(例如項目旁邊的居屋旭禾苑就不設商舖),而該區不少工廠大廈將陸續申請改建為住宅,加上項目附設公共交通交匯處,因此位於火炭站旁的商場,前景應該不俗,如能興建行人天橋連接火炭站,相信更能帶動商場上層人流。(註:在項目公契中看到一樓和二樓向火炭站一邊設有"MINI TRANSPORT INTERCHAGE RESERVED AREA",而項目以南的火炭站巴士總站或會發展住宅,屆時預留位或會接駁該住宅項目)

9. 利.晴坊23
位於大角咀杉樹街23號的利.晴坊23,為市區重建局與有利集團合作發展的市區重建項目利.晴灣23的基座商場。以商業部分(包括地庫停車場)面積7739平方呎推算,商場面積約五千多平方呎。商場樓高兩層,共設有5間商舖。商場附近為住宅和工廈,對面奧柏.御峰設有小型商場,附近也有不少食肆。雖然距離地鐵站較遠,不過商場附設停車場(4個停車位,位於地庫),相信對食肆有一定吸引力。


10. 青富商場
位於青衣南青富苑的配套商場。商場附近為香港專業進修學院青衣校舍,相信除滿足居民需要外也可吸引學生光顧。網主亦預計會吸引天價爐具店以短租形式搵快錢。

以下是去年沒有談過的商場:

11. Novo Walk

位於屯門54區,毗鄰菁田邨,為新鴻基Novo Land住宅項目的基座商場,面積約49000平方呎。項目旁邊為菁田邨,附近除公共屋邨和田邨外,也有一些村落(如小坑村)。由於商場主要客源為上蓋住宅及旁邊公屋,兩者俱為新落成屋苑,一般來說新屋苑入伙時居民的主要開支都用於住宅上,可能要等到居民供樓負擔減少才會較願意消費,因此商場開幕初期走民生路綫似乎較易吸引鄰近居民光顧,不過新地如為上蓋住戶提供來往屯門站(V City)的穿梭巴士,或會減低上蓋住戶光顧商場的意欲。

12. Yoho Mix

位於元朗站旁,前元朗(東)巴士總站用地的Yoho Mix,是Yoho Hub的基座商場。商場面積接近十一萬平方呎。商業部分位於地下及一樓,而中間M層則為社區設施。商場設有行人天橋連接元朗站、新元朗中心(形點II)及對面青山公路,而地下亦設有鋸齒形巴士總站(網主預計53號巴士綫將搬回這個巴士總站)。整個Yoho系商場,如連同正在翻新的交通廣場,面積將達一百萬平方呎,因此Yoho Mix如何與系內其他商場分工,從而形成協同效應,將是新地需要考慮的問題。


港鐵將有兩個商場於2023年落成:
13. 圍方The Wai
位於大圍站上蓋的圍方,面積約65萬平方呎。商場位於屯馬綫及東鐵綫轉車站,大圍站附近也沒有大型商場(部分居民會到沙田市中心消費),只要港鐵能引入能滿足香港人需要的商戶,應該會不愁客源吧,但如若內地開關,港鐵或會像大圍以北的鐵路沿綫商場般,引入針對遊客的商店。

14. The Southside
位於黃竹坑車廠上蓋的The Southside,是車廠上蓋大型發展項目港島南岸的商業設施。黃竹坑區內一向缺乏商業設施,近年亦興建了不少商廈,對商業設施有一定需求,加上商場接駁黃竹坑站,網主相信商場將不愁客源。

恒基近年有多個重建項目,除上面提過的利奧坊三期外,還有以下三個項目:
15. 利奧坊四期
位於利奧坊.曦岸對面,是大志工業大廈拆卸重建為利奧坊.壹隅的基座商業設施。商場佔三層,另設三層地庫停車場,為利奧坊第一個停車場,落成後將會為利奧坊帶來更完善的配套(現時鄰近的港灣豪庭廣場為利奧坊顧客提供泊車優惠,但兩者步程約數分鐘)。只是利奧坊以步行街為概念,而各期之間由車路分隔而沒有興建架空天橋連接,疫情下影響食肆營運,一期部分食肆(如榮式)亦已結業,也有不少吉舖,三、四期陸續開業後,網主不知道恒基將如何包裝以吸引區外顧客光顧了。

16. 必嘉坊
位於機利士南路、寶其利街、必嘉街、黃埔街一帶的舊樓重建項目,其中一期必嘉坊.曦匯預計將於2023年落成。商場為一期的基座商業設施,鄰近紅磡站和何文田站,附近亦有理工大學的宿舍,加上鄰近三「大酒店」,相信只要正常發揮應該不愁客源。

17. 映築商場(名字有待確定)
由恒基及市區重建局合作發展,位於青山道/東京街/元州街交界的市區重建項目映築,基座設有三層高,面積約二萬六千平方呎的小型商場。項目對面是上面提過的恒大.睿峰商場(名字有待確定),鄰近也有多個已建成及發展中的市區重建項目。近年市建局發展的項目基座商業設施,有自營的(如煥然懿居),也有待售的(如津匯)、已整體出售的(如Downtown 28)、外判營運的(如土瓜灣U Place),且看市建局如何處理這商場。

18. 蔚藍東岸商場(名字有待確定)
位於三家村碼頭附近的蔚藍東岸,由五礦地產發展,基座設有數間臨海商舖,合共面積約一萬平方呎。雖然臨海商舖可享有無敵海景,但由於商舖向西南,因此下午會受西斜影響,在颱風吹襲時也有機會被海浪侵襲。由於項目以西仍有不少工業用地,如項目旁就有水泥廠,加上項目附近公共交通不足,離港鐵站也較遠,業主要如何包裝商舖以吸引租戶和顧客,相信要花一定功夫。

19. 朗壹廣場
位於元朗東頭工業區的朗壹廣場,應該是區內首個甲級寫字樓吧。項目設有兩座寫字樓,及基座商場,其中基座商場樓高三層,面積約十一萬多平方呎。項目離屯馬綫朗屏站和元朗站都有一段距離,不過卻鄰近多個住宅項目(宏富苑、映御、朗屏8號,及興建中的雨後)。商場附近只有虹方設有地舖和樓上辦公室型商舖(開設教育、美容等商店),因此商場應有一定的住戶客源。如北部都會區效應能令上蓋寫字樓出租率理想,相信商場也會有寫字樓客源。

20. 皓日商場(名字有待確定)
前淘大工業村重建項目,基座設有兩層商場,合共提供約一萬九千平方呎的商業樓面。商場附近有不少商業設施,包括旁邊的得寶商場及TBG Mall、嘉和園、宏光樓及利基大廈的街舖型商場,德福廣場,以及同樣由恒隆持有的淘大商場,且看恒隆如何為商場定位,以應對區內激烈的競爭了。

21. 啟德體育園
由新世界集團牽頭的啟德體育園,零售設施面積將達六十多萬平方呎。零售設施分為近車站廣場的商場、健體部分,及位於主場館外的臨海餐飲美食街部分。雖然零售設施與地鐵站(最近的應該是宋皇臺站)有一段距離,不過啟德中部只有零碎的零售設施,體育園旁亦將設有中電新總部,附近未來亦將有不少住宅建成,加上與體育園的協同效應,當體育園舉辦較大型的活動,相信會為零售設施帶來不少顧客。目前體育園已和永旺百貨簽訂租約,落實在園內開設AEON Style,不過未來區內有不少競爭,如上面提過的Airside、崇光雙子塔項目(原預計在2022年尾開業,現修訂為2024年開業),及Airside對面的新地商住項目(同樣預計在2024年開業),而臨海美食街對出的海上現正興建中九龍幹線,在開業初期或會被有關工程滋擾。

近幾年俱有不少公營房屋落成,而在2023年落成的公屋商場,除上面提過的商場外還有以下兩個:
22. 富蝶商場(名字有待確定)
位於大埔富蝶邨的配套商場。商場附近為大埔醫院及雅麗氏何妙齡那打素醫院,因此商場除公屋居民外也有醫院職工的潛在客源。由於商場位置偏僻,相信開業初期將會有爐具電器五金店開業搵快錢。

23. 欣安商場二期
位於馬鞍山欣安商場(實際是三間地舖)西南的新建商場,因應錦駿苑和錦柏苑新建樓宇而建。由於商場偏離馬鐵站,因此網主預計商場將以鄰近居民為主要客源,可能也會有爐具電器五金店開業搵快錢。

24. 瓏碧商場(名字有待確定)

網主印象中就只有這些了,如有遺漏,歡迎指正。

3 則留言:

  1. 恒大.睿峰商場已經有名稱,叫做The Vertex Arcade。而觀塘巧明街98號會有新地新商場(據說是apm+)

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    1. 巧明街項目預計2024年先開,所以留返出年先寫

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    2. 翻查新聞,The Vertex Arcade會連同命名權出售,因此呢個名未必係最終商場名稱

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