2021年3月6日 星期六

嚴選驚安之殿堂潛在分店

上月媒體報導驚安之殿堂(以下簡稱Donki)打算在香港擴充業務,在2024年前在香港合共開設24間分店,網主因此在各區嚴選商場店舖,看看有哪些商場適合Donki開店。

遴選準則:
1. 業權較統一,因分散業權的商場(尤其是劏場)較難整合大面積商舖;
2. 商場有較大面積的吉舖(最少一萬平方呎),不涉及將現有商戶趕走;或商場有較多吉舖,透過將商戶整合、調遷能製造較大面積的商舖;
3. 商場不是Donki現有分店幅蓋範圍,以免影響現有分店的生意。

The pulse

商場面向淺水灣海灘,是遊客熱點,只是在疫情時淺水灣海灘封閉,加上內地遊客減少,令商場的錯覺藝術館結業,而Market Place by Jasons亦已與鄰近的影灣園商場分店合併,因此商場有不少空間可供Donki租用。不過淺水灣住宅不多,加上較為偏離大型住宅區,商場交通也不算方便,開設綜合百貨可能不太合適,既然Donki願意到山頂廣場開設情熱笑店,也許可以在The pulse開設類似的分店。

數碼港商場

如果要選一個較大面積的死場,相信數碼港必定榜上有名。商場有不少不足之處,例如商場距離住宅太遠,交通配套不足,燈光昏暗等等。不過數碼港商場附近環境優美,有不少家庭和愛好寵物的人士到商場一帶休閒,而商場在疫情前亦不時舉辦兒童遊樂活動,相信只要有具吸引力的租戶,應該能吸引有車的家庭客前往吧。

黃竹坑站上蓋商場

港鐵黃竹坑站上蓋項目將設有大型商場。商場交通便利,離海洋公園也不遠,附近也有不少酒店,相信除遊客、附近的住宅居民、工商業樓宇的上班族外,也能吸引香港仔甚至華富的居民前往光顧。據說沒有租戶是港鐵招不到的,只是港鐵願意以較低廉的租金引入Donki嗎?

華明中心

商場位於皇后大道西,鄰近香港大學站。商場自2016年業主統一業權後收回所有單位,再打算整體出售,自此一直丟空。商場樓高三層,面積約四萬多平方呎,上層也設有寫字樓(因此Donki可將香港分部的寫字樓搬到這裡),亦附設停車場。近年西環進行舊區重建,新落成不少住宅,加上商場附近有大中小學,相信可吸納不同階層。

創業商場

正在進行翻新工程的創業商場,位於華明中心旁,面積約五萬多平方呎。以地理條件看三邊向街的創業商場比華明中心好一點,只是創業商場沒有停車場,也沒有上落貨區,因此Donki需要在街邊上落貨,而商場翻新後業主也許較傾向收取較高的租金以為翻新工程回本。

西寶城

西港島綫通車後,反令顧客流失,近年西寶城完成翻新,如引入Donki,相信能挽留西區的顧客。其實信德持有不少商場適合Donki租用(如信德中心、昇御商場),Donki亦計劃在澳門開設分店,信德亦可趁機向Donki推銷澳門商舖。

信德中心

自從港珠澳大橋開通,港澳碼頭的旅客已下跌不少,加上反修例風波及疫情影響,信德中心的人流已大不如前。商場其實擁有不俗的地理條件,也有完善的交通網絡,如能引入具吸引力的商舖,相信在疫情結束後能吸引旅客重新光臨,只是商場離中環分店似乎有點近。

mallplus

一個每年網主都在新商場預告提到的商場。與其丟空,何不租予Donki?雖然距離銅鑼灣分店有點近,但銅鑼灣應該可以容納兩間Donki吧?

萬利廣場

位於鰂魚涌的萬利廣場現正進行翻新工程,翻新後大概可以提供較大面積的商舖吧,只是業主也許較傾向收取較高的租金以為翻新工程回本。

宏利金融中心

觀塘區作為香港人口最多的其中一個地區,加上龐大的工作人口,怎可以沒有Donki?其中宏利金融中心一樓前酒樓舖位面積超過一萬五千平方呎,加上商場其他位置亦有不少吉舖,勉強足夠使用吧。雖然商場離港鐵站有點遠,但附近有不少商廈,而商場對面是大型巴士總站,交通尚算方便。

觀塘碼頭廣場

三層高的商場原租予針對內地購物團的奧特萊斯,不過因反修例風波及疫情影響而已結業。雖然商場離港鐵站有點遠,但附近有不少商廈,而近年附近的觀塘貨物裝卸區改建為觀塘海濱花園後亦吸引不少人專程到海濱花園,加上商場旁邊是大型巴士總站,交通尚算方便,只是略嫌商場樓底似乎不高。

駱駝漆中心

由陞域集團持有的駱駝漆中心,位於開源道中段,早年陞域集團好像計劃將大廈改建為酒店,但似乎因近年市道景而不放棄。商舖佔地多層,面積也不小,而現時只有地下一小部分街舖短租予散貨場,地下亦曾設有食肆,包括麥當勞(已搬到對面同樣由陞域集團持有的The Wave),相信應可滿足Donki的需要吧。

裕民坊

位於凱滙基座,由市區重建局持有的商場,除安置重建區內的檔戶、小販外,應該還有空間容納Donki呢?

海濱匯

由領展與南豐合作發展的商廈,基座亦有吉舖,鄰近亦有不少商廈,缺點是交通不算便利。且看領展是否願意引入Donki了。

富臨中心

由信和集團、億京發展與資本策略合作發展的商廈,基座商場面積約三萬九千平方呎。雖然商場距離港鐵站較遠(其實經德福廣場二期到九龍灣站,約只需十分鐘步程,而大部分行程都不需要上落樓梯),離巴士站亦較遠,不過離商廈數分鐘步程的MegaBox既然可以吸引顧客特地前往,可見具吸引力的商戶可以彌補地理的問題。

啟鑽苑商場

位於屯馬綫鑽石山站旁的綠置居啟鑽苑,基座設有十多萬平方呎的商場。由於對面已有荷里活廣場,斜對面亦有走民生路綫的采頤花園商場,既然附近商場已能滿足居民需要,啟鑽苑商場可以無需只引入照顧居民基本需要的商舖。房屋署早在大本型開業前已有引入屈臣氏與先施百貨聯營的SU-PA-DE-PA百貨的先例,故地理條件優越的啟鑽苑商場亦可以引進Donki。

現崇山商場

現崇山商場自領展購入後越做越頹,連薩莉亞都要結業,民坊購入後已將商場轉型為親子、教育商場,不過引入Donki應該可以將商場帶旺,只是商場業主為基金公司牽頭財團,也許不太願意以較低的租金引入Donki。

黃埔天地

雖然黃埔站已開通數年,不過黃埔天地仍有不少吉舖,而最近一年聚寶坊大眾書局及時尚坊H&M先後結業,亦令商場加添大型吉舖,只是黃埔天地已有AEON Style,如引入Donki而令AEON Style經營困難甚至結業,可能會得不償失。

昇御商場

本來昇御商場人流還算勉強,但自商場將向漆咸道北一邊封閉並租予幼稚園後,商場開始越做越頹,最後連759阿信屋與薩莉亞都捱不住,現時商場只有LG層的東海堂bake and drink、G層的fusion超市及一樓的順便智能櫃,也許只有Donki能拯救商場吧。雖然商場離地鐵站較遠,但附近有不少巴士、小巴綫途經,交通尚算方便,商場亦提供上落貨車位。

啟岸巷子

由舊樓馬頭圍大廈重建而成的啟岸巷子,面積約三萬多平方呎,將於2021年落成。大概因為鄰近以美食著名的崇潔街,因此商場打算以美食為主,亦採用街區設計,特地在項目中間製造一條巷子。由於設計時沒有打算整合一間大舖,加上一樓有多個露台,所以可能不太適合超市百貨進駐。

煥然懿居商場

相對於啟岸巷子,旁邊樓高三層的煥然懿居商場在開則上似乎更適合開設Donki,更可租用多層,只是市區重建局願意以較平租金租出嗎?

陽光廣場

由信和集團發展的陽光廣場,地下曾租予針對購物團的店舖,不過疫情期間遊客大減,該等店舖亦已關門。店舖面積不小,商場亦設有停車場,只是因早年興建受發展高度限制樓底可能不高。

啟德郵輪碼頭

沒有郵輪停泊的啟德郵輪碼頭,現時只有到天台公園和附近跑道公園遊玩的本地遊客,附近現時還是工地,幾年後有鄰近建築落成後該區應該會較為興旺吧,只是環保接駁系統取消興建後似乎沒有一個較有效益的交通系統連接,如不改善該區交通,恐怕即使Donki進駐也不能吸引顧客特地去逛吧。

AIRSIDE

位於啟德站旁,正在興建中的南豐商業項目,總面積約七十萬平方呎,預計將於2022年落成。商場正興建行人天橋連接對面的工業貿易大樓(經工業貿易大樓可到達新蒲崗Mikiki),亦將設有地下通道連接啟德站與地下街,而區內有多個住宅,加上鄰近啟德體育園,因此商場的潛在客源不少。

希爾頓中心

尖東有不少商場,只是大部分商場都是分散業權,要業主們一致同意(以較便宜租金租出)應該會較為困難吧,因此單一業權的希爾頓中心可能較為適合。一樓曾開設3D藝術館,只是因反修例風波及疫情影響而結業,以面積計勉強夠用吧,只是商場距離尖沙咀分店太近,可能Donki不會考慮吧。

家樂坊

自H&M分店去年10月結業後,原舖被分為三部分,地庫部分開設期間限定傢具店,地下一部分開設鞋店,而另一部分曾開設創意市集,剛在上月亦連同一樓開設永旺百貨期間限定店,人流亦不俗,相信足以說服Donki開設分店吧。

百寶利商業中心

位於西洋菜南街,四層高的舖位,面積約二萬多平方呎,Forever 21結業後曾丟空,現時短租作時尚服飾特賣場,以旺角西洋菜南街的位置,相信差極有限,只是大廈沒有停車場,需要在大廈外的西洋菜南街上落貨。

中港薈

一個連吉野家都只能每星期經營一天,連Market Place by Jasons也捱不住的死場,大概只有Donki才能打救它吧,其實商場距離奧運站不遠,當將軍澳人都願意從將軍澳站步行到將軍澳南Donki,油麻地、大角咀居民又會不會介意到中港薈購物消費呢?只是大角咀也有不少大舖,Donki未必願意到這麼偏遠的地方開設分店。

奧海城一期

相對於中港薈,同屬信和集團的奧海城位置好得多了,附近也有較多住宅,也連接港鐵站。奧海城三期中一期顧客相對較少,引入Donki後相信可帶旺商場。

西九薈

商場地下曾開設針對購物團的奧特萊斯,在反修例風波及疫情下遊客大減而結業。只是該舖部分空間已租予The Frites,剩下只有四千多平方呎可能不夠用?

利奧坊

恒基兆業地產在大角咀收購多幢舊樓進行重建,其中第三期基座商場預計將於今年年尾或明年開業,而第四期商場估計也將在三年內開業。一、二期商場都是以食肆為主,欠缺一間可吸引顧客的商戶,相信Donki進駐將可吸引區內居民及上班族,從而提升各期的租值。只是第三期似乎不設停車場,也沒有上落貨區,因此Donki或需要在街邊上落貨吧(幸好利得街是私家街,也許商場業主會容許Donki貨車短泊以上落貨吧)。

恒大.睿峰商場

中國恒大在香港首個商場,早前曾透露打造成文青商場。商場設有停車場與上落貨區,也有扶手電梯連接各層。商場樓高三層,每層平均面積約一萬多平方呎,即使只租一層予Donki也算勉強夠用吧。

美孚廣場

位於美孚新邨,荔枝角道旁的四層高商場,現時有不少吉舖。美孚新邨是香港大型私人屋邨,加上鄰近地鐵站,商場外亦有多綫巴士途經,人流不是問題,只是商場樓底不高。

盈暉薈

位於盈暉臺基座的商場,商場下方是荔枝角巴士總站,離美孚新邨和美孚站也不算遠。商場二樓的黑暗中對話及大快活先後離開,業主將其整合為較大面積的舖位,如嫌不夠商舖附近也有一些吉舖。引入Donki相信比一樓港鐵特惠站更能吸引居民前往。

新都城中心

雖然將軍澳已有一間Donki,不過將軍澳新市鎮人口達四十萬,足以容納多一間Donki吧,其中位於寶琳站旁的新都城中心離將軍澳Donki較遠,而且新都城中心除周邊住宅外亦幅蓋翠林甚至順利、秀茂坪、安達臣一帶,服務人口眾多,相信能養得起Donki吧。二期商場有不少吉舖,如將商戶調遷應可製造較大面積的商舖;而三期商場UG層向一期的一邊正進行翻新工程,圍封的部分相信亦足夠讓Donki進駐。

中洲火炭站項目

位於火炭站前方的中洲項目,基座商場面積約十多萬呎。雖然火炭交通只屬一般,但由於前方是東鐵火炭站,相信可吸引新界東的居民前往吧。

好運中心

商場業主近一年陸續收回舖位,以進行翻新工程,以沙田市中心的地理條件,即使沒有遊客,相信仍可吸引沙田區甚至新界東的居民前往。

大圍站上蓋項目

大圍首個大型商場,加上東鐵綫與屯馬綫轉車站,不愁沒有客源。據說沒有租戶是港鐵招不到的,只是港鐵願意以較低廉的租金引入Donki嗎?

We Go Mall

位於馬鞍山邊緣的We Go Mall,雖然位於馬鐵路軌旁,但離馬鐵站約數分鐘步程。現時商場有不少吉舖,也有臨時租予兒童遊樂設施的商舖,因此有足夠空間租給Donki。

迎濤灣廣場

馬鞍山市中心有多個商場,迎濤灣廣場算是比較偏遠的,而商場連759阿信屋與華懋商場堅定支持者德興也捱不住,但馬鞍山新市鎮人口達二十萬,連同發展中的十四鄉及屯馬綫沿綫,幅蓋人口更多。所以即使迎濤灣廣場離馬鐵站比較遠,網主相信只要有具吸引力的商戶進駐,定能和Donki將軍澳店一樣能吸引居民特地前往購物消費的。

太和廣場

太和廣場位於東鐵綫太和站旁,而太和邨對面也有不少私人屋苑。此外,大埔鄰近有不少村屋、豪宅,開設Donki正可吸納這些客源。領展正在東翼一樓進行翻新工程,加建連接三樓的扶手電梯。剩餘的空間不知道夠不夠Donki租用呢?

新達廣場

位於大埔墟站旁的新達廣場早年翻新,可惜翻新後正值社會運動與疫情,商場內有不少吉舖,因此在去年聖誕及今年農曆新年期間舉辦聖誕新年市集。如將這些舖位整合,相信應該勉強足夠Donki租用吧,只是商場業主在同區另一商場(大埔超級城)開設關連日式百貨(一田百貨),或會因避免影響到關連公司而不租予Donki吧。

粉嶺中心

位於粉嶺站旁的粉嶺中心剛完成翻新工程,其中地下前身為Neway卡拉OK的商舖,商場外的部分被間為多間商舖,如將其打通,將可提供約二萬呎商舖。

牽晴間購物中心

粉嶺三大商圈中,華明圈的牽晴間購物中心一樓酒樓結業後一直丟空,舖位面積約一萬平方呎,如將一樓其餘舖位整合將可提供更大空間。另外,地下也有一些吉舖,如將部分部門開設在地下相信也足夠Donki使用。

逸峯廣場

粉嶺三大商圈中,聯和墟人口相對較少,不過鄰近的粉嶺北新發展區將會是粉嶺未來的新發展區域,其中商場業主的關連公司恒業兆業地產在商場對面興建的住宅項目預計將於2022年分期落成,因此商場未來有一定發展潛力。位於聯和墟邊緣的商場,一樓曾作沙頭角住宅項目的售樓展銷廳,總面積約一萬平方呎,只是網主不肯定該舖是否有水喉接駁。商場地下亦有吉舖,如嫌一樓面積不夠,或可將部分商舖調遷,以製造較大的商舖。

上水匯

上水站一帶為北區其中一個購物核心區,除吸引深圳顧客外亦吸引周邊村落、豪宅居民消費。其中上水匯二樓設有天橋連接上水站及上水總站的行人天橋網絡,方便這些顧客到商場購物消費。Donki在去年12月今年1月初在商場二樓開設期間限定店,相信在測試水溫後對租用商場有較大信心吧。早前商場四樓多間商舖被整合為面積較大的商舖,面積約一萬多平方呎,相信勉強足夠Donki使用吧。

上水廣場

位於上水站對面﹐為上水總站上蓋的商場。自去年起上水廣場出現不少吉舖,如將吉舖整合,相信足以合併較大面積的商舖以供Donki租用。

上水廣場2

如嫌上水廣場不夠,離上水站10分鐘步程的上水廣場2應該可以滿足到Donki。商場前身為晉科中心,經活化後預計將於2021年開業,只是商場附近除工廈外旁邊是房署建築中的地盤,離繁盛的石湖墟有一段距離,可能因此需要以較低廉的租金才能吸引Donki吧。

天平商場

位於上水邊緣地區的天平商場,其實距離上水站並不算遠,而粉嶺北新發展區也距離商場不遠。商場正進行翻新工程,將二樓前酒樓部分翻新,相信二樓部分應該足夠Donki使用吧。

好順福購物中心

商場位處元朗市中心,與朗屏站只有數分鐘步程。商場曾有一間車行租用,不過遷出後舖位一直空置,如再整合商場其他吉舖,相信可以製造較大面積的吉舖。

屯門市廣場

自吉之島縮舖後一期UG層一直丟空,而網上一直流傳業主已準備將這層大部分空間租予Donki,相信在商場開設分店的機會甚高。(3月10日按:已落實在商場UG層開設Donki

愛定商場

A區三樓自百佳結業後一直丟空。雖然舖位只有九千多平方呎,但三樓舖外也有一些空間可以使用,加上其他區域也有不少吉舖,如將二樓商戶搬到其他區域,大概可以弄個兩、三萬平方呎的巨舖吧,只是商場距離屯門市廣場太近,如落實在屯門市廣場開設分店,愛定商場可能不太適合,而商場業主為基金公司牽頭財團,也許不太願意以較低的租金引入Donki。(3月10日按:已落實在屯門市廣場開設Donki,相信在愛定商場開設分店的可能性甚低)

弦坊

剛於一月開業的弦坊商場,現時只有地下三間店舖租出(據說地下也有舖頭租出),一樓面積約一萬平方呎,算勉強足夠吧。雖然商場現時位置稍為偏遠,但附近已有多個屋苑,而計劃中西鐵綫南延段將在屯門河對岸的屯門16區設置車站,相信屆時(可能要到2030年)配套會較為完善。(3月10日按:商場一樓已分間為多間商舖,其中一間商舖已租出,相信在弦坊開設分店的可能性甚低)

御海灣

同樣在屯門16區附近的,還有御海灣的地舖,面積約二萬一千平方呎,只是新地會願意將全部街舖以較低租金租予Donki嗎?

愉景廣場

愉景廣場年前將巴士總站用地興建兩層高商場,其中一樓部分似乎仍未租出,相信面積足夠Donki使用吧,只是因愉景灣隧道通行費用不低,會額外增加物流成本。

其實還有一些可能適合Donki進駐商場(如荃灣88廣場、海濱廣場、愉景新城),不過因為不符合遴選準則1-3而沒有考慮。當然,如考慮2025年以後開業,市場上將有更多選擇,例如部分現時由入境事務署租用作智能身份證換領中心的舖位都適合開設Donki。

3月10日後記:UA院綫因疫情影響而已於3月8日結業,不知道將部分影院改建為Donki是否可行?

3 則留言:

  1. 個人唔覺中港薈近奧運站,海泓道改道前,奧運站去中港薈應該要15分鐘超過
    而家海泓道改道仲更加遠,尤其是過咗HKCC之後一段都要露天 + 沿途乜都冇,其實唔好行嘅

    反而佢同柯士甸站、八文樓算比較近,但嗰個位置覺得真係冇咩行業可以做到,個人覺得DONKI都未必得,DONKI更加就唔會去挑戰

    駱駝漆中心個市好啲應該會做返原本想做嘅嘢,只係突然唔掂冇錢搞咁多嘢就擺住先,否則原本都唔會趕走晒嘅租戶。而家都係短租住吊下鹽水。

    富臨中心真係唔明佢整咁多商舖做咩,個位雖然同地鐵站唔遠,但附近真係好似咩都冇咁

    家樂坊而家又做其他Pop-Up Store,真係唔知個舖最後會係邊個長租,始終租金太貴。覺得旺角先施完約應該離場,嗰度應該做得過

    迎濤灣華懋唔知點解叫返做「迎濤灣商場」,呢個場其實開DONKI / AEON Supermarket感覺都還可以,尤其是AEON做慣啲頹地方。最近發覺希爾頓中心嘅Living Plaza應該係AEON第一間租華懋嘅舖,唔知租落會唔會有更深入嘅合作。

    其實有唔少商場都值得開AEON Supermarket/一間大啲嘅Living Plaza
    租金平得嚟有足夠客源基礎,反而九龍城、悅來坊呢啲租應該又唔係碧海藍天咁跳樓價(當年報紙話$275萬/24萬呎),實際又唔係好旺場。

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    1. 同意中港薈一部分,但網主寫奧運站是想帶出旺角西一帶住宅離中港薈不遠,八文樓一帶感覺上較基層,未必養得起Donki。不過正如網主所說,大角咀有太多選擇,Donki未必會選中港薈。
      駱駝漆中心業主受疫情影響而資金不足,元氣大傷,引入Donki保命之餘亦可以令其他舖位較易租出。
      富臨中心好像很偏僻,但網主近幾次從MegaBox到九龍灣站,都會選擇經富臨中心,比起人多的德福天橋這邊較舒服,時間也差不多
      迎濤灣廣場好像沒有改名吧?網主上月月尾還是叫「廣場」。AEON近幾年已經不行了,不然翔龍灣廣場也不會捱不住,禾輋也要走人,銅鑼灣Maxvalu Prime亦要縮舖改名(現在多了Donki更加捱打),而迎濤灣廣場旁的雅濤居也有惠康,單單AEON似乎不夠號召力吧。
      說起悅來坊,似乎是因應荃灣廣場分店結業,簽約時未落實承租灣景廣場而租用吧,不過灣景廣場因西鐵站天橋網絡重新接駁而變得興旺,業主說不定會收回(全部/部分)舖位,作為後備方案也有存在意義吧。

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    2. 迎濤灣:華懋網站唔知點解整咗做迎濤灣商場,仲要擺咗一張寫著迎濤灣廣場嘅相。唔知係純粹打錯定係之後有冇咩搞作喇
      https://www.chinachemgroup.com/zh-hk/sales-leasing/for-lease/marabella-mall

      富臨中心嗰邊嘅天橋,小弟大概10年前都有行過嗰邊由九龍灣站去MegaBox,但感覺比起德福大廈嗰邊有啲遠。可能始終覺得沿途咩都冇,會感覺比較耐同遠(旺角西去中港薈都係同一個概念)

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