怡景中心城的SWOT分析

近日，領展公佈將收購怡景中心城（以下簡稱「商場」）。本文將以SWOT分析商場，看看商場是否值得投資。

領展簡報（以下簡稱「簡報」）：https://www.linkreit.com/linkcorp/api/v1/file/SiteAssets/CorporateWebsite/InvestorRelations/Presentations/20190220_Acquisition%20of%20CENTRALWALK.pdf

利益申報：網主現時持有領展股份，及曾在領展（領匯）旗下商場工作，但網主不是領展員工，亦未曾任職領展。

註：基金價格可升可跌，投資前應衡量有關風險。本文只屬網主個人意見，不構成投資建議。


SWOT分析是常見的分析和規劃工具，檢視項目的強項、弱項、機遇和威脅，從而為未來發展提供方向。以下是怡景中心城的SWOT分析：

Strength（強項）
商場最強的是地理位置。區內寫字樓、酒店林立，會展展覽中心也在不遠處，是福田區最繁盛的地方。商場在地鐵會展中心站附近，此車站在深圳地鐵三期通車前是全深圳客流最高的車站之一，（最多人使用的是老街站，在2017年1月1日約有四十六萬三千人次使用），工作日使用人次超過十萬，而假日使用人次亦達八萬多（當然不少「人次」可能是同一人出入兩次或以上，重覆計算）。此外，商場距離福田口岸僅兩個車站，因此每逢香港假日，都會吸引元朗及東鐵沿綫居民前往區內購物消費。商場外的福華路亦有多綫公交途經。（註：簡報聲稱未來會有兩條地鐵綫途經福田CBD，指的是十號綫和十四號綫，其中前者從福田口岸出發，經福民站、崗廈站、崗廈北站到坂田、平湖一帶，離商場有一段距離，因此即使通車，商場可能只能間接受惠，而這條地鐵綫沿綫都有不少較具規模的商場（包括深業上城、銀湖谷星河World星河Coco Park、8號倉奧特萊斯），相信十號綫通車後這些商場會較受惠；而後者則從龍崗區到會展中心西站（資料來源：深圳市發改委推出的《深圳市城市軌道交通第四期建設規劃調整（2017-2022）環境影響報告書（徵求意見稿）），車站將在商場對面的皇庭廣場西側；另外報告書亦提到20號綫遠期將途經會展中心西站，在皇崗口岸站設為終點，這除了會將兩個會議展覽中心連在一起，亦將深圳西部的顧客帶到福田中心區）

商場另一個強項是商舖較多元化，從購物、美食、娛樂（戲院、電子遊戲機中心、兒童遊樂場等）一應俱全。商場一層外圍亦設有酒吧街。

Weakness（弱項）
商場其中一個弱項是年齡。商場開業已達十一年，是區內其中一個最早的商場（和鄰近的星河Coco Park相若，而對面皇庭廣場開業只有五年，稍遠的卓越In Town亦只有六年），相對於星河Coco Park近年進行大型翻新，卓越In Town近年亦調整租戶組合而令顧客大增，商場似乎沒有進行大型翻新，設施可能較老。領展計劃將商場翻新及改善動綫，因此需要就有關工程花費不少，在翻新期間出租率無可避免地會減低，從而影響租金收入，而顧客也可能因商場進行翻新工程而減低前往商場的意慾（網主逛過不少領展翻新中的商場，部分商場在翻新期間都沒有積極做好減低滋擾的措施，導致附近範圍沙塵滾瀼，環境十分惡劣）。商場翻新後能否重新吸引顧客，網主就不得而知了（詳見「威脅」一段）。

商場另一個問題是商場不是直接連接地鐵站，從地鐵站前往商場，會經過連城新天地地下街，近年連城新天地亦引入了不少在商場設有分店的商戶，而它的規模越來越大，未來更可能會將崗廈至崗廈北站一段納入版圖，加上區內亦將有不少新商場落成（詳見「威脅」一段），因此無可避免地減低了商場的吸引力。另一方面，如連城新天地發生意外而需封閉，也會影響商場出入。

另外前業主似乎受制於財困，早年曾將部分商舖在未經有關當局許可下拆售，因此網主不知道在交易前前業主是否已解決有關問題。

Opportunity（機遇）
商場其中一個最大的租戶是家樂福超級市場，面積達二萬平方米，從港交所公告中估算，家樂福平均租金只有約每平方米50.7元（以面積二萬平方米計算，人民幣，下同），而商場平均粗金為每平方米307.8元，即家樂福的租金水平偏低。家樂福主要銷售較大眾化的貨品，和商場以中檔次商舖的定位似乎有少許衝突。領展在香港不少商場都曾將大舖拆細，從而提升租金收入，如慈雲山中心一樓前超市舖位及四樓前酒樓舖位分割成幾個較小的舖位。而內地近年新型超市興起，如在商場附近的星河Coco Park就沒有和永旺百貨續租，然後將原來永旺百貨佔用的樓面拆細，並引入永輝超市旗下的超級物種（星河Coco Park對面亦有一個商場，原租予天虹百貨旗下的君尚百貨，同樣地去年君尚百貨已結業，由星河集團收回物業作重新規劃；永旺百貨海岸城分店亦同樣被業主收回）；商場對面的皇庭廣場亦引入盒馬鮮生，這些新式超市結合新鮮食材、即叫即煮和手機下單送貨，對傳統的超級市場帶來極大衝擊。從簡報亦看到領展認為"Revamp supermarket with wider range of imported and quality products"，因此網主估計家樂福可能會不獲續約（但網主不知道領展打算引入哪一家超級市場，暫時估計較有可能引入華潤系的Ole'、blt、百佳系的百佳超級廣場、taste、京東的本來生活館或永輝的超級物種，其中百佳在領展前年購入的西城都薈設有分店，深圳不少商場亦有taste分店，可能性似乎較高一點）。

另外，如以票房計算，皇庭廣場的博納時代比商場的金逸影城為佳，其中博納時代國際影城在2017年全國百強影城票房排第91，深圳第五（深圳入圍的影院以次序排別是已結業的萬象城大地數字影院／橙天嘉禾、中影國際影城歡樂海岸店、保利國際影城、盧米埃深圳九方IMAX影城、深圳博納時代國際影城（皇庭店）），在2017年票房收入達三千四百多萬元，但在2018年觀影人次只有七十二萬八千多﹐票房收入則下跌到二千九百多萬元（數字從中國電影發行放映協會的月影院排行中計算，其實深圳影院票房下跌是普遍現象，這是由於深圳的電影院越來越多，其中不少更座落於大型商場，網主下面在「威脅」部分會提到，預計2019年商場附近亦會有新影院，因此網主估計區內商場的電影院票房將會進一步下跌），排名下跌到第八，（第一至七名分別是2017年新開業的壹方城CGV星聚匯、2017年新開業的萬象天地百老匯電影中心、深圳九方的盧米埃影城、已於2018年九月結業的羅湖萬象城橙天嘉禾、深圳灣保利影城、歡樂海岸中影，和UA KK Mall，另外網主找到齊全紀錄的影院中，卓悅匯橙天嘉禾、坪山益田假日世界中影晴瑞影城分別排第九和十；2018紀錄中還可以看到兩間在2018年新開業商場的影院，每月票房數字比中心城金逸影院的高，其中在龍華新區壹方天地的新天影城，無論是觀影人次和票房數字都比中心城金逸影院高）。由於金逸影城在2018年2月票房沒有達到全國五百強的水平，因此網主沒有影院實際票房和觀看人次，不過從票房中可以略略看到商場電影院的吸引力不及對面商場（單以有紀錄的十一個月比較，中心城金逸影院的總人次只有五十三萬多，以票房推算即使二月份觀影人次達六萬八千多，總入場人次也不及皇庭廣場的影院）。（延伸閱讀：去年深圳人看電影花了23億元）（2019年4月註：剛看了2019年2月的票房數字，皇庭博納沒能打進前五百，而排第五百的票房數字比皇庭博納去年二月的數字還要低，證明皇庭博納的票房也下跌了）

2018年皇庭廣場、怡景中心城、星河Coco Park電影院票房數字，其中後兩者2018年2月和總票房為推算數字

領展另一個擅長的地方是買入新物業後吸收新物業的租戶，如領展購入現崇山商場後，有租戶就開始在其他商場開枝散業（而網主發現該租戶原來在現崇山商場開設的店舖已結業，轉到鄰近的黃大仙中心開業）。領展國內的商場有不少具吸引力的租戶，如將這些商場的租戶引入怡景中心城，或將怡景中心城的租戶引入其他商場，網主相信會提升旗下商場的吸引力，從而令商場顧客增加，租金收入因此也得到提升。

從以上看，如領展能調整租戶組合，提升商戶吸引力，並將部分較大面積的商舖分割，相信能提升租金收入。

另一方面，上面提過十四號綫將穿過商場西北角，並在商場對面的皇庭廣場西側設站，如商場能爭取加設出入口，對商場會有一定幫助。

Threat（威脅）
商場的威脅倒也不少。先說近一點的，會展中心一帶有不少商業設施，如連接商場地庫和地鐵站的連城新天地、上面提過的星河Coco Park、網主介紹過的皇庭廣場和卓越In Town、去年開業並於今年正式開幕的平安金融中心商場、預計今年開業的One Avenue卓悅中心一期等，旁邊的大中華國際交易廣場亦已翻新為Hua廣場並預計在今年開業。雖說這些商場的定位稍有分別，但無可避免地會為商場帶來競爭。

另一個威脅在於深圳近年的發展。以前深圳只有少量商場，發展區也較為集中，但近年商場已遍佈深圳不同區域，如近年大力發展高新科技的南山區，區內就有不少較新的商場，包括華潤系的萬象天地和深圳灣萬象城、方大城、深圳來福士廣場。不少二綫地區亦發展商場，其中規模較大的有龍崗萬科廣場、龍崗萬科里、沙井京基百納廣場、星河Coco City、龍崗星河Coco Park、銀湖谷星河World星河Coco Park、海雅繽紛城、寶安西鄉天虹購物中心、龍華九方購物中心、大鵬佳兆業廣場、壹方城、壹方天地、寶安益田假日天地、布吉萬象匯等，部分商場面積更超過二十萬平方米，其中2017年10月開業，位於寶安中心的壹方城建築面積達三十六萬平方米，在2018年商場營業額更超過四十億元（為深圳第二，第一估計是羅湖萬象城吧），總客流達四千萬人次（網主貢獻了三次），為深圳商場之冠（資料來源：贏商網）。深圳未來也有不少大型商場落成，因此居民不一定會踴到中心區消費，從深圳電影院票房數字中看到，每年深圳每間戲院的票房都比上一年下跌。

此外，內地商場同質化問題十分嚴重，其中有一些新開的商場，超過一半的店舖竟然是一樣的，而上面亦提過連城新天地引入商場設有分店的商舖，加上上面提過深圳越多越多商場，令商場競爭更加激烈。

最後，內地電子商業十分盛行，越多越多人在網上購物，甚至減少到商場購物，商場為吸引顧客消費，可能要絞盡心思。

總的來說，網主暫時稍為看好這個收購，並相信在短中期內會為領展帶來收益。

相關相簿：2017年10月、2019年3月